"악성 미분양 1만8000가구, 지방 집값 2% 떨어질 것"

2025 경기·금융시장 대예측
부동산 시장 전망
'똘똘한 한채' 수도권은 1% 상승
주택경기 침체…공급 부족 우려

“내년에도 수도권 집값이 상승하고 지방은 하락해 양극화가 더 확대될 것입니다.”

이충재 한국건설산업연구원 원장(사진)은 12일 한국경제신문사가 개최한 ‘2025 대내외 경기·금융시장 대예측 세미나’에서 “미분양 증가와 분양가 인상 여파로 전반적인 부동산 경기 침체가 이어질 가능성이 크다”며 “내년 전국 주택 가격은 평균 1% 하락할 것”이라고 전망했다.

내년 주택 시장은 지역별 격차가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 서울을 중심으로 한 수도권은 1% 상승하는 반면 지방은 2% 하락할 것으로 예상된다. 이 원장은 “수도권 쏠림 현상이 갈수록 심해지고 있다”며 “다주택 규제가 강해지면서 똘똘한 한 채가 있는 수도권을 중심으로 수요가 늘어날 것”이라고 말했다. 반면 지방을 중심으로 해소되지 않고 있는 미분양 물량은 주택 시장 침체 요인으로 꼽힌다. 올해 10월 기준 전국 미분양 가구는 총 6만5836가구로 전년 동기 대비 12.9% 증가했다. 주로 광주, 부산, 대전 등 지방 위주로 미분양 물량이 늘어난 모습이다.

‘악성 미분양’으로 불리는 전국 준공 후 미분양 가구 수는 전년 동기 대비 80%가량 증가한 1만8307가구다. 준공 후 미분양 증가율은 수도권(96.7%)이 지방(74.9%)보다 20%포인트가량 높지만, 물량 자체는 전체의 83%가 지방에 쏠려 있다. 이 원장은 “분양가 급등세와 대출 규제 등으로 분양 시장 침체 분위기가 나타나면서 향후 미분양 물량이 더 늘어날 수 있다”고 말했다. 그러면서 “여전히 높은 공사비와 후분양 물량이 늘어난 것도 악성 미분양 증가에 영향을 주고 있다”고 덧붙였다.

주택경기 침체가 장기화하자 향후 공급 부족 문제도 함께 대두되고 있다. 통상 준공 시기는 인허가 및 착공이 이뤄지고 3년 뒤인데, 지난 2~3년 사이 금리 인상 여파 등으로 인허가와 착공 물량이 2021년 정점을 찍은 뒤 감소했기 때문이다. 내년 분양 예정 물량은 28만9244가구로 올해 입주 물량 대비 약 20% 감소할 것으로 예상된다.

쏠림 현상이 심한 수도권은 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다. 이 원장은 “인허가만 받아놓고 착공하지 못한 토지를 활용할 방안을 마련하는 것이 시급하다”고 했다.

양현주 기자 hjyang@hankyung.com