집값 오를 일만 남았다?…'공급절벽'에 계엄 후폭풍 덮친다

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = KB 부동산 월간 주택 가격 동향 시계열에 따르면 올해 서울 아파트 전세가격 상승률은 매매가격보다 2배 이상 높은 것으로 나타났다. 1~11월 서울 아파트 매매가격은 2.6% 올랐지만, 전세가격은 6.3%나 상승했다. 사진은 8일 서울시내 아파트 단지. 2024.12.08. kgb@newsis.com /사진=김금보

2025년을 기점으로 국내 주택시장에서 '공급절벽'이 현실화될 것이라는 우려가 커지고 있다. 2021년 착공 물량이 최고점을 찍은 뒤 지속적으로 감소해, 앞으로 3~4년 간 공급 부족이 심각한 문제로 대두될 가능성이 부각되면서다. 엎친데 덮친격으로 비상계엄 사태로 정치적 불확실성이 커지고 원/달러 환율이 치솟으면서 아파트 거래량이 줄고 공사비는 더 오를 것으로 전망된다.

10일 부동산114와 한국부동산원 등에 따르면, 국내 주택 착공 물량은 2021년 58만3000세대로 최고점을 찍었다. 이후 지속적으로 감소했다. 2022년에는 38만3000세대, 2023년 24만2000세대였다. 올해는 10월 기준 21만8000세대로 2021년 대비 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 착공 물량은 3~4년 뒤 입주 물량과 직결된다.

실제로 올해 아파트 입주 물량은 올해(36만4000세대 예상) 이후 내년부터는 감소세에 접어들 전망이다. 아파트 입주 세대수는 2025년 26만6000세대, 2026년 15만8000세대, 2027년 17만9000세대로 각각 예상된다. 이는 정부가 예상한 연간 신규주택 수요에 크게 못 미치는 수치다. 국토교통부가 발표한 제3차 장기 주거종합계획에 따르면, 2023년부터 2032년까지 연평균 39만3000 세대의 신규 주택 수요가 발생할 것으로 예상된다.

하지만 2025년부터는 공급량이 수요를 크게 밑돌면서 '공급절벽'이 본격화될 것으로 보인다. 특히 2026년과 2027년의 경우, 신규 주택 공급량은 수요의 절반에도 미치지 못할 전망이다.

더구나 최근 발생한 비상계엄 사태가 정부의 주택공급 정책에도 큰 제동을 걸고 있다. 1기 신도시 재개발 등 신규 공급 계획이 늦춰질 가능성이 높다. 대외 불확실성이 커지면서 치솟은 환율도 건설 비용 상승으로 이어질 수 있다. 최근 몇년간 급격한 공사비 인상으로 시름을 앓고 있는 민간 건설사들의 수익성을 더욱 악화시킬 요인이다.

1달러당 1400원을 웃도는 고환율이 지속된다면, 철근 등 수입 원자재 가격이 오르면서 건설 비용은 물론 분양가 상승도 불가피할 전망이다. 국내 건설사들은 위험부담을 줄이기 위해 주택사업 비중을 줄이고 있다. 주택 공급 부족 문제가 악순환을 거듭하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "환율 상승으로 자재비가 오르고, 공사비 분쟁까지 늘어나면서 신규 착공이 줄어드는 상황이 지속될 것"이라며 우려를 표했다. 중견 건설사 관계자도 "세계 경제와 국내 정치의 불확실성과 환율 문제로 국내 주택 공급이 더 어려워질 가능성이 높다"고 말했다.

일반적으로 공급 부족은 가격 상승으로 이어진다. 업계 관계자는 "정치적 불확실성 장기화로 거래량이 줄어드는 등 시장이 침체국면에 빠질 수 있지만, 공급이 부족해지면 결국 가격은 반등하게 돼있다"고 말했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr