전·월세 보증금 반환, 전입 신고부터 소송·강제 집행까지

-임채원 법무법인(유한) 대륜 부동산전문변호사 법률칼럼

최근 전·월세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있다. 법원 등기정보광장에 올라온 임차권 등기 명령 신청 부동산 현황을 보면 올해 10월까지 신청된 건수는 52,430건이다. 이는 작년 같은 기간 기록한 42,278건보다 10,000여건 높은 수준이다.

임채원 변호사/사진제공=법무법인(유한) 대륜

임차권 등기 명령은 계약이 종료됐음에도 불구하고 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 때 임차인이 법원에 신청하는 제도다. 임차인은 이를 통해 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

보증금 반환과 관련한 문제에 연루되지 않으려면 집을 계약하는 시점부터 유의할 필요가 있다. 등기부등본 등을 통해 집주인이 보유한 대출금과 보증금을 살펴본 후 반환 능력이 있는지 없는지 따져야 한다. 계약 후에는 곧바로 전입신고와 확정일자 신청을 진행해 우선변제권을 취득하고, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험을 가입하면 더욱 좋다.

만약 갱신을 원하지 않는다면 만료일자 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 퇴거 의사를 밝혀야 한다. 이때 전화나 문자 등의 기록을 남기는 것이 중요한데, 전화의 경우 통화 녹음을, 문자의 경우 집주인이 문자 내용을 확인했다는 답장을 확보하는 것이 좋다. 때에 따라서는 계약 만료 사항이 담긴 내용증명을 보낼 수도 있다.

계약 만료 시점까지 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 임차권 등기 명령을 신청하거나 경우에 따라서는 지급명령·민사소송 등의 법적 조치를 취할 수 있다. 이때 앞서 확보한 자료들을 바탕으로 전문가의 도움을 받는다면 보다 더 유리한 소송 진행이 가능해진다.

경우에 따라선 보증금 반환 소송에서 이기더라도 돈을 돌려주지 않는 집주인도 존재한다. 이때는 승소 판결문을 바탕으로 강제 집행 절차를 진행해 보증금을 회수해야 한다. 부동산 경매로 집주인이 보유한 집을 처분하거나 채권·동산압류를 통해 보증금 반환을 이어갈 수 있다. 다만 개별 사안마다 쟁점과 양상이 다르기 때문에 필요한 서류나 방안도 제각각이다. 따라서 이 또한 전문가의 조력을 받아 철저한 준비와 전략을 바탕으로 집행 절차를 준비하는 것이 좋다.

중소기업팀