대출 규제에 신규 계약 '뚝'…서울 아파트 갱신계약·갱신권 사용 비중 커졌다
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전셋값 상승세가 1년 4개월 이상 지속되는 가운데 지난 9월부터 정부의 대출 규제가 강화되면서 매매뿐 아니라 전월세 시장에도 영향을 미치고 있습니다.
전세자금대출을 받기 어려워지면서 신규 대신 갱신 계약 비중이 확대되고, 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 사용 비중도 늘어난 겁니다.
8일 부동산R114와 함께 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과 올해 3분기에 계약된 서울 아파트 전월세 거래의 갱신 계약 비중은 31.2%를 기록했습니다.
3분기에 거래된 전월세 계약의 10건 중 약 3.1건은 기존 집주인과 갱신계약을, 6.9건은 새로운 집주인과 신규 계약을 체결한 겁니다.
4분기는 아직 거래 신고 물량이 적지만, 12월 현재까지 신고된 전월세 계약의 36.7%가 갱신 계약입니다.
서울 아파트 전월세 거래의 갱신계약 비중은 지난해 분기별 평균 27∼29% 선이었으나 올해 들어 1·2분기 각각 30.1%를 기록하는 등 30%를 넘고 있습니다.
월별로는 갱신 계약 비중이 지난 7월 30.8%, 8월 30.1%에서 대출 규제가 본격화한 9월에는 33.0%로 확대됐고, 10월은 현재까지 34.4%를 기록 중입니다.
지난해 7월부터 전셋값 상승세가 1년 4개월 이상 지속되는 가운데, 올해 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되고 시중은행이 가계부채 총량 관리를 위해 1주택자 등의 전세자금대출을 제한하면서 신규로 전세를 얻기보다는 기존 계약을 유지하려는 임차인이 늘어난 겁니다.
이 가운데 순수 전세 거래의 갱신 계약 비중은 지난 8월 31.1%에서 대출 규제가 강화된 9월에는 35.4%, 10월에는 36.0%로 증가했습니다.
11월은 지금까지 신고된 전세 계약의 38.7%가 갱신 계약입니다.
다만 신규 아파트 전세 계약의 잔금 납부 기간이 통상 2개월 정도 소요되고, 그만큼 거래 신고나 확정일자 신고가 지연되는 것을 고려하면 최종 수치는 이보다 줄어들 것으로 보입니다.
월세 계약은 지난 9월까지 갱신계약 비중이 28.7%로 전월(28.7%)과 비슷했으나 10월 들어 32.1%로 증가했습니다.
최근 전세대출이 어려워지자 재계약을 하면서 전세 보증금 인상분을 월세로 전환한 수요가 늘어난 것으로 보입니다.
계약갱신요구권(이하 갱신권) 사용 비중도 다시 늘고 있습니다. 올해 1분기 29.5%, 2분기 27.9%였던 전월세 거래의 갱신권 사용 비중은 3분기에 30.2%로 확대됐습니다.
월별로 보면 지난 7월(28.3%), 8월(29.2%)까지는 상반기의 흐름이 이어졌으나 9월 대출 규제 이후 갱신권 사용 비중이 33.7%로 눈에 띄게 증가한 것으로 나타났습니다.
10월은 현재까지 신고된 갱신계약의 39.1%가 갱신권을 사용했습니다. 이 가운데 전세 계약의 갱신권 사용 비중은 지난 8월 30.5%에서 9월 32.3%, 10월에는 37.5%로 증가했습니다.
전세 갱신 계약을 하면서 종전 계약보다 보증금을 올려주는 증액 갱신이 증가해 2년 전 전세시장의 문제로 지적된 역전세난은 완화됐으나, 임차인의 자금마련 부담은 커진 것으로 조사됐습니다.
올해 3분기 재계약을 맺은 전세 계약의 평균 갱신 보증금은 5억7천903만원으로, 종전 보증금(5억6천215만원)에서 평균 1천688만원을 올려줬습니다.
현재까지 신고된 올해 4분기 갱신계약보증금은 3분기보다 높은 평균 5억9천844만원으로, 종전보증금(5억7천294만원) 대비 2천550만원(4.5%)을 올려주면서 임차인의 자금 부담이 커진 모습입니다.
특히 올해 3분기 갱신권을 쓰지 않은 갱신계약의 보증금은 5억6천236만원으로, 종전보증금(5억3천210만원)에서 평균 3천26만원(5.7%)을 올려준 것으로 나타났습니다.
이에 비해 갱신권을 사용한 경우는 올해 들어서도 종전보증금보다 낮은 감액 갱신을 한 경우가 많았습니다.
올해 3분기 갱신권을 사용한 갱신계약의 보증금은 평균 6억1천637만원으로, 종전보증금(6억2천947만원)보다 1천309만원(-2.1%) 낮았습니다.
갱신권을 쓴 임차인보다 쓰지 않은 임차인의 보증금 인상 압박이 큰 것입니다.
실제 올해 들어 전세 갱신계약에서 보증금을 올려주는 증액 갱신의 비중은 매 분기 늘고 있습니다.
올해 3분기의 전세 증액 갱신 비중은 64.1%로, 2분기(56.5%)보다 큰 폭으로 증가했습니다. 특히 갱신권을 사용한 계약은 증액 계약이 46.2%, 감액계약이 30.1%였으나 갱신권을 사용하지 않은 갱신계약은 증액 계약 비중이 72.1%(감액 11.7%, 변동없음 16.2%)에 달했습니다.
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