[변호사가 알려주는 법] 내 토지에 있는 건물에 취득시효가 인정되어 철거를 못할 수도 있을까

지난 8월 머니투데이에 「내 토지에 있는 오래된 건물 처리방법」이라는 제목으로 칼럼을 기고했고, 많은 분들이 건물철거에 대해 문의를 주셨다. 그런데 의외로 많은 분들이 20년 이상 건물이 점유를 계속하면 취득시효가 완성되어서 패소할 수도 있는 것 아니냐는 이야기도 했다.

주상은 변호사/사진제공=윈앤파트너스 법률사무소

민법에서 20년간 자주 점유를 계속한 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있게 허용하고 있는데, 내 토지에 있는 건물도 취득시효가 인정될 수 있는 것 아니냐는 것이다.

이태신(가명)도 아버지로부터 토지를 상속받았는데, 언제 건축되어 있는지 알 수 없는 토지 위에 K 건물이 있어서 상당히 고민을 하고 있었다. K건물은 미등기상태이고, 건축주가 전상호(가명)로 되어 있다. 건물은 1980년에 준공이 되어서 20년을 훌쩍 넘었다. 이태신은 전상호에게 건물 철거를 요청했더니, 전상호는 이 건물에 임료를 지급해왔다고 주장하면서 취득시효가 완성되었다고 주장하고 있다. 이태신은 K건물의 철거를 할 수 있을까?

취득시효로 소유권을 얻으려면 단순히 토지를 오래 점유한 것만으로는 부족하며, 점유를 시작할 때 해당 토지를 자신의 소유로 하려는 의사(자주점유)가 있어야 한다. 대법원 판례에 따르면, 매매나 증여와 같이 자신의 소유로 하려는 의사로 점유한 경우에만 자주점유로 인정된다. 반면, 임대차나 지상권을 이유로 점유를 시작한 경우는 자주점유로 인정되지 않아 취득시효를 주장할 수 없다.

즉, 전상호가 취득시효 완성을 주장하려면 ① 전상호가 이태신의 아버지와 토지 매매계약을 체결하고 대금을 완납했는데 등기를 하지 않은 상태에서 점유를 개시한 것이거나, ② 아니면 이태신의 아버지가 전상호에게 토지를 증여해서 점유를 개시한 경우에 해당해야 하는 것이다.

토지에 건물이 세워진 지 오래된 경우에는 토지 점유를 개시한 권원이 무엇인지 증거자료가 부족할 수도 있다. 그러나 건물철거 소송이 제기된 경우, 점유자인 피고가 이 토지의 점유를 개시한 객관적인 권원을 입증할 책임이 있고, 피고가 그 권원이 매매나 증여라는 점을 입증하지 못하면 원고가 승소하게 된다.

건물철거 등에 관한 분쟁은 의의로 복잡한 쟁점이 숨어 있는 경우가 많고, 개별적 사안에 따라 다른 판단이 내려질 수 있다. 그래서 부동산 전문 변호사에게 찾아가서 조속히 상담을 요청하는 것이 필요하다. 이태신도 조기에 전문가를 만나서 적절한 조치를 취한 덕분에 토지 위에 있는 건물 철거 문제를 신속하게 해결할 수 있었다. /글 윈앤파트너스 법률사무소 주상은 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr