[상속세, 증여세] 분양권, 감정평가로 절세하는 法

현업을 하며 느끼는 요즘 부의 이전 트렌드 중 하나가 바로 20~30대 자녀에게 혹은 가족 간 분양권 증여(또는 저가양도)라는 점이다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

아직 '부동산'이 되기 전 상태에서 분양권을 넘기는 것인데, 그 이유는 아파트가 되어버리면 분양권 상태보다 가치가 올라가고 그에 따라 증여세도 올라가기 때문이다.

다음 세대로 부를 이전하는 방법은 여러 가지가 있다. 부모세대가 축적한 자산이 자녀세대로 넘어가는 과정에서 세금이 발생하는데 이 세금을 얼마나 줄이느냐가 안전한 부 이전의 핵심이 된다.

특히 가계자산에서 부동산 비율이 70%가 넘는다는 우리나라는 통계가 말해주듯이 국민이 대부분의 자산을 부동산의 형태로 보유하고 있다. 게다가 한국은 OECD 38개국 중 상속·증여세 부담이 최상위권이다.

부모세대가 보유한 부동산을 자녀에게 언제, 어떻게 넘겨야 합법적으로 세금을 줄일 수 있는지에 대한 고민 없이 갑자기 상속 등의 사유로 자산 이전이 이루어지는 경우, 특히 고가부동산을 상속받을수록 상속세로 인해 재산이 반토막이 났다고 하소연 하는 의뢰인이 많다.

물론 사람의 사망으로 인해 개시되는 상속은 준비나 예측이 어렵게 찾아오기도 한다. 하지만 언젠가 어차피 자녀에게 이전시켜 줄 부동산이라면 그 가액의 볼륨이 적을 때, 그래서 세금도 적게 산정될 때 빨리 넘겨주는 것도 절세의 한 방법이다.

그런 측면에서 분양권 증여는 좋은 부의 이전 방법이라고 생각한다. 내가 보유하면서 자산이 증식된 상태로 추후 자녀에게 가면 그 상승분 만큼도 모두 과세의 대상이 되기 때문이다.

상속세나 증여세는 '자산의 가액'에 따라 세율이 적용되어 산정된다. 여기에서 '세율' 부분은 납세자가 어찌할 수 없는 부분이다. 세율을 높이거나 낮출 수 없기 때문이다.

그러나 '자산가액'은 변동성이 있다. 해당 자산이 특히 부동산이라면 공산품처럼 시가가 정해져 있는 것이 아니기 때문에 시가에 대한 확정이 필요하다. 감정평가를 통해 개별 부동산에 가장 유리한 시나리오를 찾아 적용시키는 것이 가능하다.

특히 분양권의 경우는 과세의 기준이 되는 분양권 가치를 산정할 때, 프리미엄이라는 변동성 높은 항목을 포함하도록 하고 있다.

인기가 좋은 아파트, 오피스텔(아파텔) 등은 수억 원대 프리미엄이 붙는다. 하지만 고분양가 이슈나 경기침체 등의 사유가 있는 경우엔 마이너스 프리미엄이 발생하기도 한다. 아예 프리미엄이 없는 경우도 있다.

분양권 가치는 특정시점까지 납부한 금액 전체와 프리미엄을 합산하여 산정하는데 납부한 금액은 변동 없는 내역이지만 프리미엄은 다소 불안정한 시세이기 때문에, 경험 많은 감정평가 전문가와 상의해 적정 시세를 입증하여 문제없이 최대 절세를 도모하는 것이 가능하다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr