목동의 선택, 신탁방식 재건축은 성공할까?

목동 신시가지 14개 단지 중 9곳 신탁방식 선택
전문가들 “수수료 지불하면 실익 적어”

서울 양천구 목동 신시가지 재건축 사업에서 신탁방식 재건축이 주를 이루고 있다. 갈등을 줄이고 사업진행을 빠르게 해 비용 절감이 가능하다는 이유에서다. 그러나 전문가들은 수수료 부담, 부족한 성과 등을 고려해 신중하게 선택해야 한다고 조언한다.

30일 정비업계에 따르면 목동10단지는 재건축 정비계획안이 공개되면서 목동 신시가지 14개 단지 중 4·6·8·12·13·14단지에 이어 일곱 번째 단지로 정비계획 수립 단계를 밟게 됐다. 목동 신시가지는 14개 단지 중 1단지(한국토지신탁), 2단지·5단지(하나자산신탁), 9·11단지(한국자산신탁), 10단지(한국토지신탁), 13단지(대신자산신탁), 14단지(KB부동산신탁) 등 9곳이 신탁 방식을 선택했다.

목동 신시가지는 지난 정부에서 재건축 첫 단추인 안전진단에 막혀 사업이 지지부진 했지만 최근 14개 단지가 모두 안전진단을 통과해 재건축을 추진하고 있다.

신탁방식 재건축은 사업비 조달부터 분양까지 전 과정에서 신탁사가 사업에 참여하고 정비사업에서 발생하는 조합과 시공사 간 갈등을 신탁사가 해결해 사업 지연을 방지한다. 또한 조합방식보다 전문성을 더 갖췄다는 평가 때문에 조합방식보다 신뢰도가 높다는 점이 강점으로 꼽힌다.

특히 목동은 사업성이 높은 지역이지만 사업 진행이 더뎌 신탁방식을 선호하는 것으로 보인다. 한 분양업계 관계자는 “최근 공사비가 오르면서 어차피 비용 부담을 해야 한다면 사업속도가 비교적 빠르고, 조합장 비리 문제 등에서 벗어날 수 있는 신탁방식을 선택하는 경우가 늘어나고 있다”고 했다.

그러나 지난해 신탁방식으로 재건축을 추진하던 여의도 한양아파트가 서울시, 영등포구의 시정 지시를 받아 한 차례 무산되는 등 전문성에 의구심이 있다는 지적도 나온다. 조합 방식으로 정비사업을 진행 중인 한 아파트 단지 조합 관계자는 “(우리 조합도) 신탁방식 재건축에 대한 논의가 있었지만 아직은 신탁방식을 신뢰하지 않는 사람들도 꽤 있는 것 같다”고 했다.

주민들 입장에서는 신탁사에 내는 수수료 부담도 적지 않다는 우려도 나온다. 통상 신탁방식 재건축은 분양 수익의 2~4% 수준 수수료를 신탁사에 내야 한다. 신탁사들이 대형건설사보다 높은 금리로 자금을 빌려야 한다는 점도 걸림돌이 되고 있다,

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “수수료에 대한 부담도 있고, 통상 대형건설사들보다 신용 등급이 좋지 않아 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에서 금리가 비쌀 수 있다”고 했다. 송승현 도시와경제 대표는 “빠른 사업 진행과 이를 통한 비용 절감을 위해 신탁방식 재건축을 선택하는데 수수료를 지불하면 결국 큰 실익이 없다고도 볼 수 있다”며 “조합원 간, 조합과 시공사 간 갈등을 줄일 수 있지만 신탁사가 상당 부분 사업 주도권을 쥐게 돼 신탁사와 조합 간 갈등이 발생할 우려도 있다”고 했다.

2016년 도정법 개정 이후 정비사업에 참여해 준공까지 성공한 사례가 많지 않아 신탁방식 정비사업 결과를 지켜봐야 한다는 것도 아쉬운 점으로 꼽힌다. 대표적인 신탁사인 한국토지신탁과 대한토지신탁이 사업을 맡아 준공까지 이끈 단지는 11곳에 그친다. 대한토지신탁은 서울 강서구 등촌동 ‘등촌 두산위브’, 인천 계양구 작전동 ‘브라운스톤 계양스카이’ 등 8곳의 준공을 이끌었다. 한국토지신탁의 준공 단지는 서울 영등포구 영등포동 ‘센트레빌 아스테리움’, 인천 남구 학익동 ‘학익 SK뷰’, 대전 동구 용운동 ‘e편한세상 에코포레’ 등 3곳이다.

고 교수는 “신탁사들이 전문성을 갖춰 사업 진행 과정을 매끄럽게 해 빠른 추진을 한다고 하지만, 신탁사가 재건축 사업에 뛰어든 시간이 얼마 되지 않는다”며 “재건축을 많이 해본 조합들보다 전문성이 떨어질 수 있다”고 했다.