[기획] 1기 선도지구 분담금, 분당 2.5억<일산 5억

13개 구역에 3만6000가구 선정
공공기여·임대주택 비율 늘어나
일반분양가 높은 곳만 수익 담보

'1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과'가 발표된 27일 오후 경기도 고양시 백송마을 1단지에 재건축 동의에 감사하는 플래카드가 걸려 있다. 연합뉴스

드디어 1기 신도시 선도지구가 공개되며 33년 만에 재건축이 시작된다.

선도지구로 선정된 기쁨도 잠시, 각 단지들은 사업 선정을 위해 공공기여와 임대주택 비율을 늘린 탓에 사업성 약화와 추가 분담금 등에 대한 우려가 크다. 특히 조합원이 부담해야 하는 추가 분담금이 분당 등 집값이 비싼 지역이 더 적다는 지적이다.

27일 국토교통부에 따르면, 앞서 99개 구역, 15만3000가구가 1기 신도시 선도지구 공모에 나선 결과 13개 구역, 3만6000가구가 선정됐다. 가장 경쟁이 치열했던 분당에서는 샛별마을(금호·청구 등)과 양지마을(동성·라이프 등) 시범단지 2구역(우성·현대 등)은 등 1만948가구가 최종 선정돼 가장 많았다. 일산(8912가구) 물량과 더하면 거의 절반 이상을 차지한다. 일산에선 백송마을(1·2·3·5단지)와 후곡마을(3·4·10·15단지) 등 3개 구역이 재건축에 돌입한다.

기대감에 부풀었던 선도지구들에선 벌써 분담금을 둘러싼 우려가 나오고 있다. 일산과 중동, 산본 등의 단지들은 추가분담금이 분당보다 더 높게 나올 것이라는 분석이 나온다. 재건축 추진이 본격화되면 분담금 부담으로 주민 간 갈등이 발생해 합의에 오랜 시간이 소요될 수 있고, 사업이 지연될 수 있다는 우려인 것이다.

때문에 일반분양가를 높게 받을 수 있는 곳에서만 사업의 수익성을 담보할 수 있다. 이종호 홈즈부동산 대표는 "같은 평형으로 이동한다고 가정했을 때 분당의 경우 추가 분담금이 가구당 2억5000만~3억원가량이 예상되는 한편, 일산 등은 5억원 수준이 될 것"이라고 전했다. 그는 "일반분양 물량을 늘일수 있게 해줘 분담금 부담이 다소 줄어 들었다. 특히 신축 일반분양가가 20억원대까지 높아질 수 있는 분당에 비해 일산은 10억원대로 일반분양 수익이 약 2배 차이가 나기 때문에 조합원 분담금도 일산이 더 클 것"이라고 덧붙였다. 다만 지역만 아니라 단지마다 용적률과 입지, 조건 등 상품성이 달라 이와 상이할 가능성 또한 있다.

일산은 용적률에 발목을 잡힐 수 있다는 지적이 제기된다. 고양시가 설정한 일산 아파트의 재건축 기본계획 기준 용적률은 300%로, 전체 1기 신도시(분당 326%, 평촌·산본 330%, 중동 350%) 중 가장 낮다. 이에 일산 주민들은 적어도 분당 수준까지 용적률을 높여달라고 요구했지만 고양시는 상하수도 등 기반 시설이 부족하기 때문에 공공기여 확충을 통한 용적률 혜택을 받는 방법 외에 기본 용적률을 조정하기는 어렵다는 뜻을 고수하고 있다.

분당의 경우 선도지구에 선정되기 위해 앞다퉈 내놓기로 한 추가 공공기여도 분담금 부담을 더했다. 한 1기 신도시 정비사업 관계자는 "각 조합들이 분담금에 대해 시뮬레이션해보니 1기 신도시의 경우 용적률이 높은데다 선도지구의 경우 추가 공공기여 탓에 수익성이 거의 없는 것으로 드러났다"면서 "분당의 경우에도 기존 조합원들은 적정한 분담금으로 새 아파트를 얻는 등 이득이 있지만, 지금 진입하려면 거의 서울 아파트 신축을 살 수 있는 돈이 필요하다. 사업 속도도 2030년 입주는 어려운 일이라고 생각한다"고 말했다.게다가

재건축 초과이익환수 부담금도 더해질 가능성이 있다. 정부는 앞으로 재건축 부담금 폐지를 추진하기로 했지만 이 법을 만든 야당을 설득할 수 있을지 미지수다. 박원갑 KB국민은행 수석위원은 "정부가 용적률 등 각종 인센티브를 제공하고 특히 내년에 본격적인 기준금리 인하기에 접어들고 건축비 상승세가 진정되면 사업성이 개선될 것"이라면서도 "사업 최종 단계에서는 재건축초과이익환수제에 따른 부담금이 가장 큰 변수가 될 것"이라고 짚었다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr