치열했던 1기 신도시 첫 재건축 공모, 당락 가른 건?

'동의율·주차·추가공공기여' 등 당락
근소한 차이 판가름…국토부, 점수 비공개 고수
'분담금' 허들 넘고 27년 착공까지 "만만찮아"

1기 신도시 재정비 선도지구 선정 결과 주민 동의율보다는 공공기여, 주차대수 확보 등이 당락을 가른 것으로 나타났다. 특히 분당 신청 구역들은 경쟁이 가장 치열했던 만큼 평가 배점이 가장 높은 주민 동의율부터 꽉 채우고 나선 것으로 풀이된다.

나머지 부분에서도 근소한 차이로 희비가 엇갈린 것으로 전해진다. 다만 단지별 점수나 순위 등을 공개하지 않아 '공정성' 논란이 예상된다. 선도지구로 지정됐다고 해도 향후 '분담금 허들'을 넘을 수 있을지 미지수다.

분당 시범 현대 아파트/사진=이명근 기자 qwe123@

분당, 주민동의율 95%↑ 수두룩

국토교통부는 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구로 13개 구역, 3만5897가구를 선정했다고 27일 밝혔다. 경쟁은 치열했다. 공모에는 총 162개 특별정비예정구역 중 99개 구역, 15만3000가구가 제안서를 제출한 바 있다.

이는 정부가 정한 기준 물량(2만6000가구)의 6배에 달하는 규모다. 최대 물량(3만9000가구)을 기준으로 잡아도 4대 1의 경쟁률이다. 1기 신도시 재건축이 윤석열 정부의 주요 공약인 만큼 현 정권 내 사업을 추진하는 게 유리하다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다.

선도지구는 △분당 3개 구역 1만948가구 △일산 3개 구역 8912가구 △평촌 3개 구역 5460가구 △중동 2개 구역 5957가구 △산본 2개 구역 4620가구 등이다. ▷관련 기사:1기신도시 첫 재건축단지 공개…13곳 3.6만가구(11월27일)

국토부와 지자체는 '정량 평가'만으로 선도 지구를 선정했다고 강조했다. 정성적인 판단은 배제하고 점수대로 줄을 세웠다는 뜻이다. 선정 지역들 대부분이 '주민 동의율'을 공격적으로 채웠다. 

표준 평가 기준에서 주민 동의율 배점이 60점으로 가장 높았기 때문이다. 성남시에 따르면 분당구의 경우 신청한 총 34개 구역 가운데 주민 동의율 95% 이상을 받은 단지가 10개 이상이었다.

성남시 관계자는 "주민 동의율이 거의 유사했다"며 "선정한 1~3등 단지 중에서 2등과 3등은 점수가 같다. 그리고 4등으로 떨어진 곳도 3등과 차이가 크지 않다"고 설명했다. 

그러면서 "자체 평가서에 첨부돼야 하는 신분증, 자필 서명 날인이 없었던 부분은 채점 과정에서 점수가 누락됐다"고 했다. 워낙 경쟁이 치열했던 만큼 세부적인 차이에서 희비가 갈린 것으로 추정된다. 

지자체들에 따르면 선도지구로 선정된 단지들은 5% 추가 공공기여, 이주주택 지원, 장수명 주택 등 가산점 항목도 사업 계획에 최대한 반영했다. 반면 안양시(평촌)는 선도지구 선정에 주민 동의율 순위가 결정적이었다고 전했다. 군포시(산본)와 부천시(중동)는 세대수, 주차 등에서 당락이 결정됐다. 

군포시 관계자는 "군포시는 8개 구역이 신청했는데 동의율이 80% 이상으로 거의 비슷했다"며 "나머지는 세대수, 단지수, 주차대수 등을 종합적으로 평가해 1위와 2위를 결정했다"고 설명했다. 부천시 관계자는 "부천시는 상위 구역의 주민동의율(배점 70점)은 거의 비슷했다. 결정적으로 세대수와 주차 현황에서 판가름 났다"고 했다.

다만 선도지구의 평가 점수는 공개하지 않았다. 국토부 관계자는 "공모 지침 때부터 비공개 원칙이었다"며 "조합별, 구역별로 어떻게 했는지 비교 공개를 원치 않았기 때문에 그 부분을 감안했다"고 설명했다. 

1기신도시 재정비 선도지구 선정단지

공정성 논란·분담금 등은? 

이번 선도지구 지정에 따라 1991년 최초 입주한 1기 신도시 재건축이 33년 만에 닻을 올리게 됐다. 정부는 '2027년 첫 착공, 2030년 첫 입주'를 목표로 사업 추진을 지원하겠다는 방침이다. 

그러나 넘어야 할 산이 많아 보인다. 일각에선 이번 선도지구 선정 결과를 두고 '공정성'을 의심하는 분위기다. 분당의 경우 경쟁이 치열해 점수 차가 적을 것으로 추정되는데, 선도지구 탈락 단지들이 결과를 받아들이지 못할 수 있다는 관측도 나온다. 

정확한 점수를 알아야 향후 재정비를 다시 시도했을 때 해당 부분을 보완할 수 있다는 지적도 나온다. 그러나 정부와 지자체는 단호하게 '비공개' 방침을 내세우고 있다. 

국토부 관계자는 "정보공개를 청구한다고 해도 해당 내역을 공개할지 따져봐야 하는 상황"이라고 했다. 아울러 분당은 선도지구 3개 구역 모두 분당 중심부인 수내·서현쪽에 몰려 외곽 지역 주민들의 반발도 예상된다. 

선도지구에 지정된 구역들은 '분담금' 허들을 넘어야 한다. 선도지구로 선정되기 위해 추가 공공기여 등을 공격적으로 제안한 만큼 주민들이 부담해야 할 분담금이 늘어날 가능성이 높다. 

그 과정에서 주민 간 갈등이 생길 수 있고 최근 급등한 공사비 등의 각종 변수도 있다. 용적률을 얼마나 올릴 수 있느냐에 따라 사업성 차이도 클 전망이다. 

현재 아파트 기준 재정비 용적률은 △분당 326% △일산 300% △평촌 330% △산본 330% △중동 350% 등이다. 법적 최대 상한은 450%지만 주거 환경 등을 고려하면 상한까지 올리긴 사실상 불가능하다. 

국토부는 미래도시펀드, 분담금 지원 등을 통해 주민들의 비용 부담을 낮추겠다고 했다. 내년에 미래도시펀드를 조성하고 2026년 정비사업 초기사업비부터 지원한다는 계획이다. 규모는 12조원이다. 

사업 추진 속도를 높이기 위해 소득이 없는 고령자 분담금 지원 방안도 구상한다. 부동산 가격조사 전문 기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원해 추정 분담금 산정 결과에 대한 공신력도 높인다. 

재정비 과정에서 나타나는 투자수요, 집값 상승 등의 부작용도 문제로 꼽힌다. 현 정부 들어 1기 신도시 재정비 바람이 불면서 투기성 투자수요가 선반영됐지만 여전히 불안이 남아 있다. 특히 이주 수요는 전세 시장 불안을 야기할 수 있다. 국토부는 수요와 공급, 이주 수요 등을 종합적으로 검토해서 내달 이주 대책을 내놓기로 했다. 하지만 매매 시장 규제는 별도로 내놓지 않는다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "1기 신도시 집값에 이미 재건축 호재가 선반영됐지만 여전히 일부 지역에선 선정되면 시세를 몇억 더 올리겠다고 벼르는 분위기"라며 "분당, 평촌 등 위주로 가격이 꿈틀댈 것"이라고 내다봤다. 

이어 "특히 전세가격은 오를 수밖에 없다"며 "정비사업이 순차적으로 진행된다고 해도 단지마다 대규모로 한꺼번에 이주할 수밖에 없고, 일반적으로 해당 지역 내에서 옮기려고 하는 경향이 크기 때문"이라고 덧붙였다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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