분당 샛별-일산 강촌 등 13곳…1기 신도시 3만6000채 먼저 재건축

국토부, 1기 신도시 정비 선도지구 선정

대표적인 1기 신도시 중 하나인 일산신도시. (고양시 제공)

1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 돌입하는 13개 구역이 27일 확정됐다. 13개 구역의 주택 수는 총 3만5897채로, 1기 신도시 전체 가구(약 39만2000채)의 약 9.2%다. 2027년까지 13개 구역의 이주를 마치고 착공해 2030년 입주를 완료하겠다는 게 정부 목표다.

재건축이 순조롭게 진행된다면 최소 1만 채 이상의 신규 주택이 추가로 공급되면서 수도권 공급난 해소에 도움이 될 것으로 전망된다. 하지만 공사비가 급등한 상황에서 사업성을 확보하고 수만 가구를 감당할 이주 대책을 마련해야 하는 등 풀어야 할 과제가 산적해 사업이 지연될 가능성이 크다는 우려가 적지 않다.

● 1기 신도시 재건축 첫발

국토교통부와 경기도, 성남·고양·안양·부천·군포 등 지방자치단체는 27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과’를 발표했다. 선도지구는 올해 8월 시행된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 재건축을 가장 먼저 추진하는 단지다.

성남시 분당 선도지구는 3개 구역, 1만948채로 1기 신도시 중 가장 물량이 많다. 구체적으로 △샛별마을 동성 등(2843채) △양지마을 금호 등(4392채) △시범단지 우성 등(3713채) 등 3개 구역이 선정됐다. 3곳 모두 분당중앙공원에 맞닿아 있다.

고양시 일산에서는 백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을 3·5·7·8 단지 등 3개 구역(8912채)이 가장 먼저 재건축에 돌입하게 됐다. 부천시 중동은 반달마을A, 은하마을 2개 구역(5957채)이 선도지구로 선정됐다. 안양시 평촌과 군포시 산본 선도지구는 각각 3개 구역(5460채), 2개 구역(4620채)이 정해졌다.

국토부와 지자체는 선도지구와 별도로 연립주택 단지 2곳의 재건축을 선도지구 수준으로 지원하기로 했다. 대상은 분당 목련마을 빌라단지(1107채), 일산 정발마을 2·3단지(262채)다. 나머지 신도시 3곳은 연립주택 단지 자체가 없어 따로 선정하지 않았다.

이번 선도지구 발표로 1기 신도시 재건축이 첫 발을 떼게 됐다. 1991년 분당을 시작으로 1기 신도시 입주가 시작된 지 33년 만이다.

● 펀드 조성해 자금 조달 지원

국토부는 이날 선도지구의 신속한 사업 추진을 위한 지원 방안도 함께 발표했다. 가장 눈에 띄는 건 12조 원 규모의 ‘미래도시펀드’를 조성해 정비사업에 필요한 자금을 사업 초기부터 지원한다는 점이다. 재건축 사업에 필요한 자금을 미래도시펀드에서 출자하고 민간 투자를 받을 수 있도록 보증을 제공해 금융 비용을 낮추겠다는 구상이다. 기존 재건축 사업은 분양 수익이 들어오기 전까지 사업 자금은 금융기관의 대출에 의존했다. 협상력이 낮은 재건축 조합이 금융기관에 직접 대출을 받다보니 대출 금리가 높은 편이었다.

재건축 분담금을 둘러싼 갈등을 방지하기 위해 한국부동산원이 분담금 산정을 지원한다. 사업 추진 과정에서 필요한 주민 동의를 신속하게 받기 위해 전자투표제도를 조기 도입하기로 했다.

풀어야 할 과제도 적지 않다. 이주 대책이 대표적이다. 약 3만6000채에 달하는 선도지구 이주 수요가 한꺼번에 전월세 시장에 쏟아지면 전월세 가격이 급등할 수 있기 때문이다. 내년부터 수도권 입주 물량이 감소하는 ‘공급 절벽’이 본격화할 전망이라 이주 수요로 인한 전월세 시장 불안 우려가 더욱 크다.

정부는 영구적으로 이주 목적으로 활용할 단지나 주택은 짓지 않고 선도지구 주변 주택 공급을 활용해 이주 수요를 흡수할 방침이다. 노후 영구 임대 주택을 재건축하는 방안도 추진하고 있다. 구체적인 이주 대책은 다음 달 발표한다.

사업성을 확보할 수 있는지도 관건이다. 선도지구 선정 경쟁이 치열했던 분당 선도지구들은 높은 가점을 받기 위해 공공기여를 약속했다. 이 때문에 향후 사업성 발목을 잡을 수 있다는 우려가 나온다. 상대적으로 집값이 낮은 일산, 중동, 산본에서는 향후 분양 수익이 기대에 못 미쳐 분담금이 커질 수 있다는 우려가 크다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “앞으로 가장 중요한 건 이주 대책이다. 세밀한 대책이 없다면 이주 수요가 몰리면서 전세 시장이 불안해지고 매매 시장까지 영향을 미칠 수 있다”고 했다. 이어 “공공기여를 둘러싼 갈등도 생길 수 있다”고 전망했다.

김호경 기자 kimhk@donga.com