전셋값으로 살 수 있는 서울 아파트는 어디?…소형·신축·투자 가치 크지 않은 곳에 몰려

신대방 ‘보라매자이더포레스트’, 전셋값과 매매가 같아
현재 가치 높은 신축 아파트가 대다수

전셋값이 매매가와 거의 차이가 나지 않는 서울 아파트 단지는 신대방동, 봉천동, 응암동 등 비교적 아파트값이 낮은 지역에 몰려 있는 것으로 나타났다. 서울 아파트는 보통 매매가의 절반 수준(전세가율 50%)에서 전셋값이 형성되기 때문에 전셋값과 매매가의 차이가 나지 않는 것은 이례적이다. 투자 가치가 크지 않고, 전세 수요는 많은 지역의 아파트 단지들에서 주로 이런 형상이 나타나는 것으로 분석된다.

25일 국토부 실거래가에 따르면 서울 아파트 단지(20평형대 이하 기준) 중 전셋값과 매매가의 차이가 가장 작은 곳은 동작구 신대방동에 있는 ‘보라매자이더포레스트’다. 2021년 입주한 신축 아파트로 959가구가 단지를 이루는 곳이다. 지난달 28일 전용면적 59.94㎡가 7억원에 거래됐는데 같은 면적의 전세 최고가도 7억원이다. 전세 세입자가 같은 가격으로 아파트를 살 수도 있다는 의미다.

또 관악구 봉천동의 ‘e편한세상서울대입구2차’(2020년 입주)는 지난달 전용면적 59.85㎡가 8억원에 손바뀜됐는데 전세 최고가는 6억5000만원으로 전셋값과 매매가의 차이는 1억5000만원이었다.

전셋값과 매매가 차이가 적은 상위 10개 단지를 지역별로 보면 구로구와 은평구 내 단지가 많았다. 구로구 항동의 하버라인2‧3단지가 모두 전세가와 매매가 차이가 2억원 이하였다. 항동은 구로구 내에서 중국인 비율이 구로1동 다음으로 낮은 곳이다. 또 은평구 내 응암동 ‘아르지움주상복합’(1억6000만원), 진관동 ‘은평뉴타운엘크루’(2억6000만원)도 전세가와 매매가 차이가 1~2억원대에 그쳤다.

그래픽=손민균

전셋값과 매매가의 차이가 거의 없는 아파트 단지는 서울에서 찾기 어렵다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 평균 전세가율(주택 매매가격 대비 전세가격 비율)은 이달 기준 54.0%다. 매매가가 전셋값의 2배 가까이 된다는 뜻이다.

전문가들은 전세 수요가 많은 신축, 소형 아파트들에서 전셋값과 매매가 차이가 거의 없는 상황이 된다고 분석한다. 또 아파트를 매입해도 향후 가격 상승을 기대하기 어려운 지역의 아파트들도 전셋값과 매매가 사이의 차이가 거의 없는 경우가 많다고 본다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “매매가와 전셋값이 별 차이가 없는 단지들은 아파트를 매입해 투자할 가치가 크지 않은 곳”이라며 “전세 세입자들이 돈을 조금만 더 보태면 아파트를 매입할 수 있지만 그렇게 하지 않는 것”이라고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 “면적이 작은 소형 아파트이거나 단지 내 총 세대수가 작은 아파트를 중심으로 전셋값과 매매가의 차이가 별로 나지 않는 아파트들이 종종 있다”며 “소형 아파트일수록 (1~2인 가구 등) 전세 수요가 많아 전셋값이 올라가기 때문”이라고 말했다.

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