"졸지에 전세 사기범 될판"...집주인도 임차인도 '한숨' [부동산 아토즈]

빌라 밀집지역. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 재정난을 겪고 있는 주택도시보증공사(HUG)는 최근 손명수 의원실에 ‘전세보증 근본적 개선대책’안을 제출했다. 내용을 보면 우선 보증금 반환보증 가입 문턱을 더 높이는 방안을 검토하고 있다. 일명 ‘126%룰’로 통용되는 기준을 더 낮춘다는 것이다.

이 뿐만이 아니다. 다주택 임대인에 대해 보증 취급시 추가심사를 실시하는 것도 고려중이다. 임대인 동의 없이 보증사고 위험정보를 제공하는 방안도 추진중이다.

업계 관계자는 “126%룰은 빌라 임대차 시장을 초토화 시키고 있는 장본인”이라며 “요건이 강화 되면 시장에 미칠 파장이 만만치 않을 것이다”고 말했다.

전세보증 대책...공시가 112%로 바뀌나

① 담보인정비율 추가하향, 90%→80%
HUG가 제출한 안을 보면 우선 담보인정 비율 추가 하향을 추진한다는 내용이 담겨있다. 갭투자를 방지하고, 전세목적물 담보 여력의 적정 반영을 위해서다.

현재 전세보증에 가입할 때의 빌라 가격은 공시가격의 140%로 산정하고, 담보인정비율은 90%까지 허용하고 있다. 이에 따라 빌라 세입자가 전세보증금반환보증에 가입하려면 보증금이 ‘공시가격의 126%’ 이내여야 한다.

하지만 인정비율이 80%로 하향된다고 가정해 보자. 그럼 보증금이 ‘공시가격의 112%’ 이내여야 한다. 빌라 전세가격을 더 낮춰야 하는 셈이다. 단 HUG는 신규 보증에 한해 충분한 유예기간을 두고 적용한다는 계획이다.

자료 : 손명수 의원실

② 다주택임대인 추가심사
담보인정비율 하향 외에 다주택 임대인에 대한 추가 심사도 고려하고 있다. 연내에 관련 제도를 도입할 예정이다. 핵심은 전세보증금 반환보증 가입이 50건을 초과하는 임대인이다.

심사방법은 전세 목적물의 적정성 등 위험요소에 대해 추가심사하고, 위험도가 높다고 판단되면 보증을 제한하는 방식이다. HUG는 추가 심사대상은 필요시 확대를 검토한다는 계획이다.

③ 임대인 위험도 정보 제공
보증사고 위험 수준을 사전에 인지할 수 있도록 임대인의 보증사고 위험정보도 제공한다. 현재 의원발의로 관련 법 개정이 추진중이다.

공시가 또 하락...역전세 대란2 예고

시장에서 가장 민감하게 반응하는 것이 담보인정 비율 하향이다. 현실화 되면 ‘126%룰’이 ‘112%룰’로 강화되기 때문이다. 이렇게 되면 전셋값 상한선이 공시가격의 112%로 작용할 수 밖에 없기 때문이다.

임대인들은 반발하고 있다. 한 집주인은 “더 싸게 세입자를 찾으라는 건데 그럼 기존 전세보증금은 어떻게 돌려주냐”고 말했다. 다른 집주인은 “빌라 전세시장은 아예 씨가 말라 고사직전으로 곳곳서 역전세가 발생하고 있다”며 “결국 임대차 분쟁을 더 키울 수 밖에 없다”고 우려했다.

문제는 빌라 공시가격이 내년에 추가로 하락이 예상되고 있어서다. 한국부동산원 통계를 보면 전국 빌라 매매가는 올들어 10월까지 0.32% 하락했다. 서울은 0.81% 오르는 데 그쳤다.

업계 관계자는 “내년에 빌라 공시가격이 또 하락하고, 여기에 담보인정비율까지 낮춰지면 임대차 시장에서 역전세 시즌2를 예고하는 것이다 다름없다”고 말했다.
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ljb@fnnews.com 이종배 기자