“오빠, 다시 영끌할 타이밍이야”…‘이것’ 잘 보면 집값 흐름 알 수 있다고?

2024 서울머니쇼+
부동산 침체기 내집마련 전략
경매시장, 집값에 6개월 선행
부동산시장 아직 바닥은 아냐
서울 중소형 아파트 ‘귀한 몸’
경매시장 나오면 눈여겨봐야

2024 서울머니쇼 플러스 이틀째인 22일 서울 서초구 양재동 AT센터에 3500여 명의 인파가 몰려 뜨거운 관심을 보였다. 개장 1시간 전부터 줄을 선 관람객들이 입장을 기다리고 있다. 김호영기자

“수도권 부동산 시장은 아직 회복 진입기다. 당장은 똘똘한 한채를 중심으로 투자에 나서는 것이 필요하다.”

22일 ‘2024 서울머니쇼 플러스’ 이틀째 행사에 참석한 부동산 전문가들이 내놓은 투자전략이다. 아직은 시장이 본격 반등한다고 보기는 힘든 시기란 얘기다. 그만큼 투자가치가 높은 곳을 중심으로 살펴봐야 한다는 것이다. 부동산 전문가들은 수도권 시장이 아직 ‘회복 진입기’에 있다는 의견이 많았다. 거래량은 점차 늘어나지만 가격은 횡보하는 구간이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “여러 지표로 볼 때 현재 경매시장이 바닥을 찍었다고 보긴 어렵다”고 밝혔다. 대개 경매는 일반 매매시장보다 3~6개월 정도 미리 움직이는 ‘선행 시장’으로 알려져 있다. 경매 전문가들 사이에서는 상승기 초반의 시장이라고 판단할 때 활용하는 ‘몇 가지 특징’이 있다. 우선 1회 유찰 후 매각되는 경우가 많고, 이때 예전 유찰가를 넘긴다. 경매를 취하하거나 가격을 높여 다시 매각하는 경우도 나온다. 경매 때 참여 인원도 10~30명 수준을 유지한다. 고 교수는 “강남 서초 등 일부 지역을 제외하면 아직 이같은 신호가 안보인다”고 설명했다.

선행지표인 경매가 아직 바닥을 찍지 않은 상황에서 부동산 투자는 보수적 접근이 필요하다는 것이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “올 봄부터 여름까지 상승 분위기는 시장이 완전히 회복하지 않은 상태에서 선반영된 측면이 있다”고 지적했다.

그만큼 1주택자와 무주택자 등 실수요자들은 지금 최대한 ‘똘똘한 한 채’로 투자 중심을 옮겨야 한다는 조언이 많았다. 부동산 관망세가 심해질수록 알짜 단지에 대한 수요자들의 관심은 더욱 쏠린다는 것이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “전체 경기를 봐도 같은 업종인데 기업마다 상황이 다른 경우가 많다”며 “부동산 시장에서도 이 특징이 그대로 반영돼 지역마다 우열 차이가 크게 나타나고 있는 것”이라고 설명했다. 그는 특히 “세금 규제 등 때문에 부동산 시장에서는 투자의 자유성이 사라졌다”며 “이제 다주택은 내가 살 수 있는 ‘가장 좋은 주택’이 마무리돼야 가능한 것으로 패러다임이 바뀌었다”고 주장했다.

이 대표는 올해 5월 머니쇼에서 ‘똘똘한 한 채’를 판단하는 기준을 제시해 화제가 됐다. 근처 초등학교의 학생 수가 1000명을 넘고, 3.3㎡당 매매가격은 4000만원 이상 아파트였다.

일각에서는 지금이 오히려 ‘내 집 마련 적기’라는 주장도 나왔다. 시장이 상승 분위기로 한 번 전환하면 원하는 매물을 제대로 보지도 못하고 선택해야 하는 경우가 생기기 때문이다.

특히 경매시장을 주목하라는 조언이 많았다.

고물가와 고금리 등을 견디지 못하는 경제 주체가 늘면서 법원 경매 신청 건수가 크게 늘었고, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업장에 대한 정리가 본격화할 것으로 예상되기 때문이다. 실제로 올해 신규 경매 신청 건수는 12만건을 넘어서며 부동산 시장 침체기였던 2013년(11만9166건)을 넘어 15년 만에 최다를 기록할 가능성이 높다.

고준석 교수는 “그동안 경매 시장에서 자주 볼 수 없었던 우량 매물이 나올 가능성이 있다”며 “적정 가격에 내 집을 마련할 기회”라고 밝혔다. 특히 중장기적으로 투자가치가 높은 지역이나 물건에 대해서는 적극적인 자세를 주문했다. 그는 “서울 중소형 아파트는 경매시장서 눈여겨 봐도 될 시기”라며 “강남·서초·송파구 재건축 경매물건은 조합원 지위양도 금지나 토지거래 허가구역 등 규제도 피해갈 수 있기 때문에 장점이 있다”고 주장했다. 하지만 경매물건 특성에 따라 정부 규제를 피하지 못하는 경우도 있으니 꼭 확인해야 한다는 조언도 잊지 않았다.

전문가들은 앞으로 경제 상황을 제외하면 전세가격 향방이 가장 중요한 요소라고 입을 모았다. 전셋값이 급등한 매매가격을 따라가지 못하는 상태가 지속되면 부동산 경기 회복 시기는 뒤로 밀릴 수밖에 없다는 것이다. 올해 5월부터 7월 사이에 서울 주택거래가 활발해지면서 가격도 급등했지만, 대출 규제가 나오자마자 영향력이 사그라든 이유다. 부동산 회복기(거래 증가·가격 상승)로 완벽하게 전환하기에는 체력이 너무 약했다는 중론이다.

청약 시장도 아직 유효하다는 의견이 많았다. 3기 신도시(남양주왕숙 하남교산 인천계양 부천대장 고양창릉) 등 공공분양이 내년부터 본격적으로 대거 쏟아지기 때문이다. 물론 분양가격이 계속 오르는 추세라 주변 시세와 비교는 꼭 필요하다는 얘기가 많았다. 시세 차익이 크게 기대되지 않는 지역까지 들어갈 필요는 없다는 뜻이다.

상가나 지식산업센터, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자에 대해서는 시기상조라는 주장이 지배적이었다. 최근 가격이 워낙 추락하고 정부 규제 완화도 이들에 집중되면서 수익형 부동산에 대한 투자 시점이 아닌가 고민하는 수요자들도 있다. 하지만 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정이 시작되면 이들 타격이 가장 심할 위험이 높고, 공급과잉 등도 여전해 ‘침체의 늪’이 계속될 위험이 높다는 경고가 많았다.

특히 상가나 지식산업센터에 대한 경고가 많았다. 실제로 최근 기준금리가 내려갔는데도 이들 경기는 심각한 편이다. 공실률이 늘어나면서 수익률은 떨어지고, 가격이 다시 하락하는 ‘악순환’이 발생 중이다. 상가의 경우에는 비대면 소비 증가로 인터넷 쇼핑 등 무점포 소매가 빠른 성장세를 보이는 데다, 그나마 남아 있는 오프라인 수요도 복합 쇼핑몰에 빼앗기고 있어 구조적으로도 문제가 많다는 진단이 있다.