'공급과잉' 여전한 상가…오피스텔·오피스는 그나마 '기지개'

[내년 부동산 시장 전망③]상업용부동산 내년도 '흐림'
공급 많은 상가, 경기침체에 가게 내려는 수요 없어
오피스텔, 수익 개선 기대…아파트 대체효과는 '글쎄'
오피스 "점진적 회복" 전망…기업 경영난 심화 변수로

[이데일리 이배운 기자] 고금리와 경기침체 장기화 여파로 상업용 부동산은 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있다. 올해에 이어 내년에도 시장 분위기를 뒤집을만한 뚜렷한 개선 요인이 보이지 않아 침체된 분위기가 이어질 것이란 게 부동산 업계의 전망이다.

20일 한국부동산원에 따르면 지난 3분기 전국 평균 공실률은 오피스 8.6%, 중대형 상가 12.7%, 소규모 상가 6.5%, 집합 상가는 10.1%로 높은 수준을 기록했다. 오피스·집합상가 모두 투자수익률이 줄었고 상가는 소비심리 위축과 오프라인 매출감소에 따른 상권 침체로 하락했다.

임대료를 버티지 못하며 경매로 넘어가는 상가도 급증했다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 상반기 전국에서 경매에 나온 상가는 총 4910건으로 전년 동기(3281건) 대비 49.6%나 급증했다. 부동산 활황기였던 2022년 상반기(1908건)와 비교하면 3배 가까이 늘어난 셈이다.

상가 시장이 악화한 것은 공급은 과도한데 경기 침체 여파로 가게를 열려는 수요마저 급감했기 때문이다. 이런 가운데 주상복합건물과 신도시의 상가 공급은 여전히 조절되지 않고 있어 내년 전망도 밝지 않다.

송승현 도시와경제 대표는 “물가와 인건비가 뛰고 소비는 침체했는데 상가는 여전히 과잉 공급되고 있다”며 “경제 불확실성이 크고 성장률과 소비 여력이 둔화했다는 점도 상가 시장을 위축시키는 요인”이라고 짚었다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “음식 배달과 온라인 주문 등 소비의 디지털화 현상도 상가의 수요를 떨어뜨리고 있다”며 “금리가 낮아지고 경기가 회복되더라도 상가 수요가 전처럼 회복될 가능성은 작아 보인다”고 말했다.

오피스텔은 금리 인하 영향으로 수익성이 개선되고 투자도 늘어날 것으로 보이나, 대출 규제 강화로 아파트값 상승세에 제동이 걸리면서 ‘아파트 대체재’로서 수요 증가폭은 제한적일 전망이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “오피스텔이 아파트 대체재로 작동하려면 우선 아파트 등 주택 시장이 과열돼야 하는데 당분간 과열 국면에 진입할 가능성은 적어 보인다”며 “내년 주택 가격이 일부 회복되더라도 오피스텔의 대체효과로 이어질 수 있을지는 의문”이라고 짚었다. 박원갑 전문위원 역시 “젊은 세대 중심으로 오피스텔의 인기가 높아지고는 있으나, 애초 주택 가격이 아주 높지는 않기 때문에 오피스텔로 수요 이동은 일정 수준에 그칠 것”이라고 말했다.

오피스 시장은 고금리에도 공급 부족과 국내기업의 꾸준한 수요가 뒷받침한 덕분에 금리가 추가 인하되면 수익성 개선과 함께 거래 규모·가격이 점진적인 회복세를 보일 것이란 기대가 나온다. 다만 경영난을 겪는 기업이 늘면서 시장이 정체될 것이란 우려도 상존한다.

송승현 대표는 “오피스 시장이 활기를 찾으려면 소형에서 중형으로, 중형에서 대형으로 이동이 활발해야 하는데 지금은 기업들이 사업 확장을 꾀할 수 있는 시기가 아니다”며 “국내 경제뿐만 아니라 세계 경제 전반이 회복돼야 할 것”이라고 말했다.

이배운 (edulee@edaily.co.kr)