NH투자증권 "예고된 새 집 부족…공급 줄고 정책금리 효과 사라지고"

내년 국내 부동산 강보합 전망
"서울-지방 양극화 심화할 것"

내년 국내 부동산 시장이 공급 부족과 함께 대출규제 정책의 희석 효과로 강보합세를 나타낼 것이란 전망이 나왔다.

NH투자증권은 19일 '2025 부동산 시장 전망' 보고서 '쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족'을 출간했다.

보고서는 올해 부동산 시장을 전세가율 회복과 분양가 상승으로 거래량이 증가하고 가격이 상승한 공고한 실수요 시장과 상급지 및 정비사업장의 신고가 거래가 속출한 한해였다고 진단했다.

내년 부동산 시장은 강보합세를 예상했다. 최근 인허가와 착공 물량이 급감하며 향후 공급 부족 현상이 나타날 것으로 내다봤다.

올해 분양 물량은 지난해보다 증가했지만, 입주 물량은 감소했다고 분석했다. 지난 9월 기준 누계 전국 인허가 물량은 19만1000여호로 2021~2023년 동기 인허가 물량보다 적었다. 2021년과 2022년 인허가 물량은 각각 26만8590호, 31만2229호였다.

착공 물량은 전년(10만7871호) 대비 증가한 16만8729호로 집계됐지만 2021~2022년 29만9720호, 22만7477호와 비교하면 56~74% 수준으로 향후 공급이 부족해질 것으로 예상했다.

또 올해를 포함해 최근 5년간 각종 대출 규제 정책 발표와 시행으로 아파트 매매가격 상승률이 둔화되거나 하락했지만, 3~6개월 이후 다시 반등하는 모습을 보였다고 해석했다. 한국개발연구원(KDI) 자료에 따르면 2019년 12·16대책에서 투기지역과 투기과열지구 내 15억 초과 주택담보대출(주담대) 금지, 9억원 이상 주담대 담보비율(LTV) 축소를 발표한 뒤 2020년 주담대 추가 축소, 2021년 총부채원리금상환비율(DSR) 기준 강화, 올해 DSR 2단계 적용 등이 이어졌지만, 집값은 이내 상승세로 돌아섰다.

이와 함께 상승과 하락지역이 상존하는 차별화, 국지화가 가속될 것으로 봤다. 주요 변수로는 대출 관련 추가규제와 기준금리 방향성을 꼽았다.

연초 대비 서초구는 8.25%, 성동구 8.22%, 송파구 8.17% 등 서울 주요 지역들의 집값이 오르며 2022년 7~8월 전고점을 돌파했다. 반면 전국 기준 집값은 2021년 12월 고점 기준 91% 수준에 그쳤다.

수요 측면에서는 가구별 소득 격차가 벌어지며 불균형은 커지는 반면, 1인당 연간 국민평균소득(GNI)는 꾸준히 상승하고 있다고 봤다. 최근 대출 규제로 거래량이 감소하긴 했지만, 이로 인한 수요 감소 효과가 오래 지속되기는 어렵다는 것이다.

정보현 NH투자증권 택스센터 부동산 수석연구원은 "단기 전망으로 경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커지고 있다"며 "대외 변수와 금리 방향성 등 금융 여건이 국내 부동산 시장의 주요 변수로 작용할 것"이라고 내다봤다. 이어 "이후 거시경제 환경 요인이 시장 변수에 미치는 영향이 줄어들수록 공간환경의 수급 여건이 가격 결정에 더 크게 영향을 미칠 것으로 보인다"고 덧붙였다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "스트레스 DSR 3단계 도입 및 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축은 예상되지만, 대출 한도 회복과 정책모기지 효과로 하락 가능성은 높지 않은 것으로 판단한다"며 "특히 지방 미분양과 수도권 매물 증가는 예의주시할 필요가 있다"고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr