거래 절벽에 ‘교환 거래’ 다시 증가

3분기 아파트 교환 거래 154건
일시적 2주택 비과세 혜택 목적
평형·입지 등 SNS홍보·대상물색
상가·아파트 맞교환 성공 사례도

◆ 부동산360 ◆ “마포 재건축 아파트랑 수도권 아파트 교환 원해요”, “세금 절세 위한 교환 원해요”

최근 부동산 커뮤니티, 카카오톡 채팅방 등에서 부동산 교환 문의가 잇따르고 있다. 집주인들은 구체적인 평형 및 입지, 투자 효과까지 홍보하며 적극적으로 교환 상대를 찾고 있다. 부동산 시장 회복세에 올해 1분기까지 감소했던 교환 거래는 2분기 들어 다시 늘어난 것으로 나타났다.

19일 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 교환 거래는 총 385건으로 집계됐다. 분기별로 보면 1분기 100건까지 내려갔지만 2분기 131건, 3분기 154건으로 증가세를 보였다. 지난해에는 1분기에만 무려 253건에 달했는데 2분기 141건, 3분기 222건, 4분기에는 135건으로 줄었다.

교환 거래는 부동산의 재산권을 주고받는 물물교환 방식이다. 매매·판결·증여 등과 같은 합법적 거래 방식 중 하나다. 일반 매매거래에 비해 거래 단계가 단순하고 시간과 비용을 줄일 수 있는 방식으로 여겨진다. 교환 거래를 통한 부동산 거래를 할 때는 실거래 신고 대신 해당관청의 검인을 받아야 한다. 다만 맞교환하는 두 매물 사이 차액이 발생해 현금을 주고받으면 실거래 신고를 거쳐야 한다.

특히 부동산 경기 침체로 거래가 줄 때 자금이 급박한 사정으로 소유 부동산을 처분하는 경우 교환 거래가 많이 활용된다. 경기가 좋을 때는 일반 매매 거래가 활발해 굳이 교환 거래를 찾는 이들이 많지 않다.

지난 3월 이뤄진 서울 강남 압구정동 구현대 7차 전용면적 245㎡(10층) 115억원 신고가 거래의 경우도 매도인과 매수인이 서로의 집을 교환한 사례였다. 해당 주택 등기부등본을 확인한 결과, 매수인이 직전에 압구정 현대 7차 전용 144㎡(약 48평)에 거주했는데, 매도인이 매수인의 기존 집을 산 것으로 나타났다.

심지어 아파트 간 교환 뿐만 아니라 상가주택을 다른 부동산으로 맞바꾸려는 이들도 있다. 상가 시장 침체 및 아파트 선호 현상 등을 고려해 이런 선택에 나서는 것으로 풀이된다. 대전의 한 공인 관계자는 “대단지 인근 상가 1층 매물을 내놓은 소유주는 같은 지역 내 아파트와 교환하고자 10여년 전 분양가격보다 더 저렴하게 내놨다”며 “급매물 수준의 가격으로 내놓은 만큼 성사가 이뤄질 것으로 보고 있다”고 말했다.

이 같은 교환 거래는 보통 일시적 2주택자들의 양도세 비과세 혜택을 위한 우회로로 이용된다. 일시적 2주택은 종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택을 취득, 신규 주택 취득일로부터 3년 안에 종전주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 취득 당시 조정대상지역의 경우에는 거주요건 2년 추가된다.

그런데 최근 주택시장에서 거래절벽이 나타나며 3년 안에 종전주택을 처분하는데 어려움을 겪는 이들도 있다. 이때 급매로 내놓을 바에는 비슷한 조건의 아파트를 찾으면 맞바꾸는 게 유리하다고 판단해 교환 거래를 하는 경우가 잦은 것으로 전해진다. 종전주택의 시세가 상승했을 때, 맞교환 시 새로 취득한 주택은 향후 매도할 때 양도 차익을 그만큼 줄여 비과세를 절감할 수도 있다.

주로 개인 간 거래로 이뤄지는 교환 거래는 적합한 시장가격을 평가하는 것이 관건으로 꼽힌다. 김근량 세무사는 “매매사례가 다수 존재하는 아파트, 고가주택 또는 꼬마빌딩 등 시세와 공시가격의 차이가 큰 부동산의 경우는 공시가격을 시가로 판단할 경우 추후 국세청의 시가 과세 대상이 될 수 있기에 위험하다”며 “되도록 감정평가를 통해 합리적인 선에서 저가평가액을 도출하는 것이 좋다”고 말했다. 고은결 기자