코인 초강세, 부동산 시장 과열로 이어질까 [집문집답]

채상욱의 집문집답 #트럼프 2.0 시대, 부동산 전망

미국이 지난 14일(현지시각) 한국을 다시 환율관찰 대상국으로 지정한 가운데, 15일 서울 중구 하나은행 위·변조 대응센터에서 직원이 달러와 원화를 정리하고 있다. 연합뉴스

# 채상욱의 집문집답은?

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 유튜브 채널 ‘채상욱의 부동산 심부름센터’, 네이버 프리미엄콘텐츠 ‘아파트 가치&가격 연구소’를 운영하는 애널리스트 출신 부동산 전문가입니다. 정부와 국회, 민간의 다양한 자문위원회에서도 활동하고 있습니다.

부동산 동향이나 정부 정책, 시장 전망 등을 알고 싶으신 분은 집문집답의 문을 두드려주세요. 한겨레 이메일 ggum@hani.co.kr로 질문을 보내 채택되시면, 격주로 화요일 오전 11시마다 채상욱 대표가 정확한 정보와 예리한 통찰을 바탕으로 독자님들의 궁금증을 풀어드립니다.

최근 부동산 시장에 무슨 일이 있었을까?

안녕하세요, 한겨레 집문집답 운영자인 소심한 무주택자 김소심(46)입니다. 지난 5일(현지시각) 치러진 미국 대선에서 ‘미국 우선주의’를 내세운 도널드 트럼프가 당선되며, 전세계가 다시 거대한 불확실성에 직면하게 되었습니다. 트럼프는 수입품에 ‘보편 관세’ 10~20%를 매기겠다고 공언하고 있고, 자유무역협정(FTA) 재협정 등을 추진할 것으로 예상되고 있어요. 글로벌 무역 긴장이 고조되면서 금융·통상·산업 전반의 변동성이 커지리라는 우려가 크지요. 특히 수출 중심 국가이자 대미 흑자국인 한국 경제에 대한 우려가 안팎에서 흘러나오고 있습니다. 환율과 주식시장이 먼저 반응했어요. 환율은 1400원대 초반에서 등락세를 보이고 있어요. 코스피는 15일 한 때 2400선마저 뚫고 내려가는 등 불안한 모습을 보이고 있고, 삼성전자는 14일 ‘4만 전자’를 찍으며 충격을 안겼어요. 국내 증시가 역사적 저점에 있어 언젠가 반등하리란 전망이 우세하지만, 당장은 반등을 위한 모멘텀이나 주도주가 보이지 않아요. 주식 시장은 부동산 시장의 선행 지표로 여겨지는데, 부동산 시장은 괜찮을까요?

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Q. 국내 증시 낙폭이 큰데, 부동산도 증시처럼 흔들리지는 않을까요?

A. 주식은 경기를 선반영하는데, 국내증시의 하락은 2025년 경기에 대한 우려를 선반영한 것입니다. 부동산에도 시차를 두고 영향을 줄 것입니다. 근본적으로 주식시장은 미래의 기업이익을 반영하고 있고, 현재 삼성전자 등의 기업주가 하락은 2025년 실적 저하를 선반영하고 있습니다. 기업의 실적 저하는 미래의 국내 성장률에 영향을 미치고, 이는 가계소득으로 이어지지요. 주식시장이 부동산 시장을 선행하는 것으로 본다면, 2025년 부동산 시장은 위축 장세가 이어질 가능성이 높아 보입니다.

Q. 채 대표님께서는 집문집답 1회에서 미국 주식 등 글로벌 자산시장이 어려우면 내국인들의 처분소득이 줄고, 그만큼 아파트 구매력도 위축된다고 설명하셨어요. 반대로 글로벌 자산시장이 활황이면 그만큼 국내 부동산 시장도 활기를 띄겠죠. 트럼프는 미국이 가지고 있거나 향후 획득할 모든 비트코인을 전략적으로 비축하겠다고 밝인 바 있고, 트럼프가 당선되면서 코인시장이 초강세를 보이고 있어요. 국내 부동산 시장 과열로 이어지지는 않을까요?

A. 거시경제 여건 변화는 자산시장 전반에 영향을 미칩니다. 통상 경기변동이 고용, 기업실적, 가계소득에 영향을 미치면, 이것이 다시 자산시장의 변동으로 이어집니다. 이렇게 경기와 자산간 동조화 현상이 관찰되는 것이 일반적인데, 최근에는 가격 동조화 뿐만 아니라, 코인과 강남 부동산 같은 상이한 자산 간 가격전이 현상이 발생하기도 합니다.

유정석 단국대 교수는 논문 ‘부동산, 가상자산 및 주식시장 간의 가격 변동성 전이효과 분석’에서 2014년 10월5일부터 2023년 10월29일까지 KB부동산 주간 아파트 매매가격지수, 비트코인(달러 표시, 원화 표시) 수익률, 코스피, 코스닥 지수를 활용해 각 자산시장의 변동성이 다른 자산에 미치는 영향의 방향과 크기를 분석했습니다. 그 결과 코인 및 주식시장에서 변동성이 커질 때(급등락할 때) 전국 아파트매매시장에 비해 강남구 11개 동에서 아파트 가격이 상대적으로 크게 변하는 것으로 나타났습니다.

한국의 가상화폐 보유금액을 보면 그 이유를 알 수 있습니다. 5억원 이상 가상자산을 보유한 기업·개인의 자발적 신고액이 2023년말 기준 140조원으로 신고되었는데, 비자발적 또 5억 미만 보유금액까지 합친다면 실로 거대한 규모입니다. 이것이 가상자산 시장과 부동산 시장의 연관성이 높아지는 이유입니다. 트럼프 행정부 시기 금리 및 대출과 성장 등이 소득에 악영향을 미치면서 부동산 시장이 위축세에 놓이더라도, 코인 처분 대금을 활용한 일부 고가 아파트 단지 강세는 내년에 심화될 가능성 큽니다.

Q. 트럼프는 저금리와 약달러 정책을 선호합니다. 반면 트럼프가 돈풀기로 재정 적자를 악화시키고 보호무역으로 인플레이션을 유발해 오히려 금리인상을 가져오고, 강달러(고환율) 현상을 가져올 거라는 전망도 있습니다. 트럼프 2기(2025.1~2029.1) 정책 중 현시점에서 한국 부동산에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 요인은 무엇인가요?

A. 트럼프 당선자는 후보자 시절 약달러를 지향하는 발언을 하였고 이것이 미국의 수출에 도움이 될 것이라 생각하고 있지만, 실제 당선 후 달러화 흐름은 강달러로 가고 있습니다. 환율은 대통령이 ‘발언’으로 강약을 조정할 수 있는 것이 아닙니다. 그 나라의 경기와 미래 세수, 현금흐름에 달려 있습니다. 현재 미국의 나홀로 성장세는 장기간 강달러를 유지해온 기반이고, 트럼프의 공약에도 불구하고 단기적으로 달러 약세로 전환될 가능성은 높지 않습니다.

트럼프의 경제정책은 자국 우선주의이고, 미국에 수출하는 국가에 관세를 부여하는 것입니다. 한국도 여러 상품이 관세 문제에 직면할 가능성이 적지 않습니다. 이는 한국의 성장률 저하로 이어질 가능성 높고, 소비위축과 수요둔화로 이어져 부동산 시장에도 악영향을 줄 가능성이 큽니다.

Q. 트럼프 2기 글로벌 경제의 불확실성 확대를 우려한 외국인 투자자들이 안전자산 선호 심리와 수출 중심 한국 경제에 대한 우려로 한국 증시를 떠나고 있습니다. 마찬가지 이유로 외국인 투자자들이 한국 부동산을 떠나게 되지는 않을까요? 한국 부동산에 미치는 영향은 어느 정도인가요?

A. 외국인의 국내 부동산 시장 점유율 및 영향력은, 시장 전반에 영향을 미치기에는 아직은 협소한 규모입니다. 현재 1%대 수준의 작은 비중을 차지하기에 부동산 시장의 주류라 할 수 없고, 시장에 큰 충격을 주는 거래를 하지 않습니다. 한국의 매수자들이 미국 주택을 사들인다고 미국 주택가격에 영향을 주지 않듯이, 외국인이 한국 주택을 사들인다고 시장에 충격을 주지 않는 것과 같은 이치입니다.

Q. 위의 모든 상황을 종합적으로 감안해, 트럼프 2기 한국 부동산을 장단기적으로 어떻게 전망하고 접근하는 게 좋을까요?

A. 트럼프의 경제정책은 현재 한국 경제에는 다소 부정적으로 보입니다. 특히 그가 미국에서 다시 물가를 높이는 형태로 정책이 전개될 경우, 미 연준의 고금리 장기화는 한국경제와 자산시장에 다소 부정적 영향을 줄 가능성 높습니다. 관세로 대표되는 직접적 규제는 확실히 부정적 영향을 줄 것으로 국내 다수 기관들이 예측하고 있습니다. 종합적으로는 트럼프 행정부 시기 한국 부동산 시장은 위축세를 보일 가능성 큽니다.

다만, 최근 가상자산 가격이 그의 정책에 맞물려 고공행진하고 있고, 내국인의 가상자산 보유 규모를 볼 때 트로피 아파트 등 초고가 중심으로는 구매력이 높아지는 현상을 예상해 볼 수 있습니다.

종합하면, 전반적 거래위축세 속에 서울의 초고가 주택군들은 가상자산과 동조화될 가능성도 열어두어야 할 것입니다. 하지만 미국의 정책이 한국에 미치는 영향도 중요하지만, 무엇보다 한국의 부동산 정책과 대출정책의 지속성을 체크하는 것이 중요합니다.

최근에 부동산 시장은 과도한 급등·급락이 발생하지 않는 다소 안정화되는 추세입니다. 이런 추세에서는 무리한 매수·매도를 할 이유가 없으며, 자신의 자산계획과 인생계획에 맞춰서 선택하면 됩니다.