[그린벨트 해제後]④ 수도권 주택 추가 3만호는 어디에… 투기 수요도 ‘비상’

국토부 “정해진 것 없어…원점에서 검토”
서울시 추가 해제 없어…세곡동 등 제외될 듯
전문가들 “수요 예측해 신중히 선정해야”
부당이익 토린 투기 수요 늘어날 듯
예방부터 환수까지 투기 방지책 강화 필요

수도권의 신규 주택 공급을 위해 서울·고양·의왕·의정부 지역의 개발제한구역(그린벨트)가 해제된 가운데 내년 상반기 2차 그린벨트 해제 지역에 대한 관심이 커지고 있다. 정부는 서울시를 제외한 수도권 지역의 그린벨트를 풀어 주택 3만가구를 추가 공급할 계획이다. 서울시에 인접한 경기권 지역의 그린벨트 해제 기대감이 무르익고 있다.

다만, 그린벨트 해제에 따른 주택 시장 안정화라는 효과의 이면에는 부당이익을 노린 투기 세력이 있는 만큼 이에 대한 예방과 적발, 환수까지 이어지는 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

정부가 서울을 포함해 수도권 일대 그린벨트 해제 및 주택 공급계획을 발표한 5일 서울 서초구 원지동 개발제한구역 모습. /연합뉴스

18일 국토부와 부동산 업계 등에 따르면 현재 수도권 지역의 남은 그린벨트는 1215㎢(3억6753만7500평) 규모다. 국토부는 이 중 이미 훼손돼 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역과 공장·창고 등이 난립해 난개발이 발생 중이거나 우려되는 지역으로 계획적·체계적 개발이 필요한 곳을 용지로 선정할 계획이다.

특히 수도권 집중을 최소화하는 범위 내에서 기존 도심과 연계할 수 있는 지역을 선정해 자족기능을 갖춘 통합생활권으로 조성할 방침이다. 수도권 내 분산 다각화에 기여할 수 있는 성장거점으로 조성한다는 것이 이번 그린벨트 해제의 기본 콘셉트다.

국토부는 수도권 내 2차 그린벨트 해제 지역에 대해 원점에서 검토 중이라고 밝혔다. 국토부 관계자는 “제로베이스에서 모든 걸 검토할 것이기 때문에 현재 기존 그린벨트의 해제 여부는 상관 없다”며 “아직까지 정해진 것은 아무것도 없고 대략적인 윤곽도 내년 상반기쯤 나올 것”이라고 설명했다.

대신 1차 그린벨트 해제 후보지를 발표할 때 서울시에서 추가 해제가 없다는 뜻을 밝힌 만큼 대규모 그린벨트 해제를 기대했던 강남구 세곡동, 송파구 방이동·마천동 등은 내년 발표에서 제외될 것으로 보인다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “세곡동은 그린벨트를 해제해 주택을 공급할 경우 분양받은 사람에게 큰 이익이 돌아갈 것을 우려해 해제 지역에 포함되지 않은 것으로 보인다”고 했다.

실제로 지난 2008년 이명박 정부 당시 서울 지역에서 강남구 세곡동·수서동, 서초구 우면동·내곡동 등 강남3구가 포함된 그린벨트를 풀어 보금자리주택을 공급했다가 시세 차익을 노린 대규모 대기 수요가 양산되는 부작용이 발생하기도 했다.

전문가들은 공급효과가 확실한 지역을 해제하는 것이 필요하다고 설명했다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “그린벨트 해제가 부담이 있는 정책인데 이를 해제해 주택을 공급한다면 결국 신속하게 사업 진행이 가능한 곳이면서 기존 교통인프라가 어느정도 갖춰진 곳을 선정해야 공급효과가 확실할 것”이라며 “이번 선정지역 중에서는 일산 대곡지구가 대표적이다. 내년 상반기 선정에는 공급효과 등을 고려할 필요가 있다”고 했다.

박상우 국토교통부 장관이 지난 5일 서울 종로구 정부서울청사에서 2024년 신규 공공택지 추진계획을 발표하고 있다. /뉴스1

서울 강남권의 집값을 잡지 못하면 최근 치솟은 서울 집값 하락을 기대하기 힘들어 서울 접근성이 좋은 지역이 추가 해제될 가능성이 있다. 경기도 하남, 과천 등이 이에 해당한다. 특히 하남 감북지구는 중소규모 공장, 창고 등이 난립하면서 보전가치가 떨어져 택지 개발지역으로 꾸준히 거론돼왔다. 하남 감이동 A공인중개사무소 관계자는 “감북동 일대 그린벨트가 해제될 것으로 기대해 여름부터 문의가 가끔 있었는데 이번에 제외됐다. 내년 상반기 선정 가능성이 기대된다”고 했다.

다만 하남 감북지구는 지난 2010년 267만㎡ 규모의 그린벨트를 4차 보금자리주택 시범지구로 지정해 2만가구를 공급하려고 했지만 경기 침체로 미분양이 속출하면서 주민 반대에 부딪혀 2015년 최종 무산된 바 있다.

과천 갈현동 일대 그린벨트는 교통 인프라가 갖춰져 있고 강남과 접근성이 좋아 해제될 경우 공급효과가 클 것으로 예상되지만 현재 집값이 서울 수준으로 상승해 시세차익을 노리는 수요가 발생할 수 있다는 우려가 있다. 구리 일대는 서울 접근성이 좋지만 교통 및 생활 인프라가 아직 부족하다는 평가를 받는다.

이에 서진형 교수는 “그린벨트 지역이 아직 많이 남아 섣불리 예측하기 어렵다”며 “다만 해제 후 주택 공급까지 시간이 걸리기 때문에 수요 예측을 철저하게 해 선정할 필요가 있다”고 했다.

그린벨트 해제 후 보상절차가 진행되면 투기가 발생할 가능성이 있어 이에 따른 부당이익을 억제할 수 있는 강화된 대책 마련이 필요하다는 지적도 나온다. 그린벨트 지역은 해제 후 보상을 기대하고 기획부동산을 중심으로 ‘지분 쪼개기’ 방식의 토지 거래가 이뤄진다. 이 방식은 기획부동산 회사가 매입한 토지를 수십명에게 쪼개서 되파는 것이다. 국토부 등에 따르면 올해 거래된 서울시 167건의 그린벨트 토지 거래 가운데 125건이 지분 쪼개기 방식으로 진행됐을 정도다.

서울 서초구 내곡동 일대 개발제한구역에 걸린 그린벨트 해제 촉구 현수막. /뉴스1

정부는 발표지구의 투기 근절을 위해 ▲예방 ▲적발 ▲처벌 ▲환수라는 4대 영역의 투기방지 대책을 실시하고 있다. 미공개 개발정보를 이용해 미리 그린벨트 해제 지역을 사들이는 것을 방지하기 위해 국토부와 한국토지주택공사(LH) 등 사업제안자, 업무 관련자의 직계존비속까지 발표 지구 내 토지 소유현황을 전수 조사한다. 또, 지구와 인근 지역 내 최근 5년간 거래를 분석해 이상거래를 선별하고 불법이 의심되는 경우 수사기관에 수사를 의뢰한다.

후보지 발표 후에는 개발 지구와 주변 지역을 토지거래 허가구역으로 즉시 지정해 투기성 토지거래 등을 사전에 차단한다. 지구 내 토지는 주민 등의 의견청취 공고 즉시 개발행위 제한를 제한해 추가 보상을 노린 건축물·공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취 등을 금지한다.

시장에선 이 같은 정부의 대책에 더해 그린벨트 지역 내 거주요건 등을 부과해 투기 수요를 억제하는 방법을 제안했다. 또 과도한 투기 수요 억제를 위해 좀 더 구체적이고 계획적인 토지 개발 전략이 수립돼야 한다는 의견도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “해당 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하는 방안이 있을 수 있고, 이에 더해 현지 주민만 거래가 가능하도록 거주 요건을 강화하면 투기 수요를 일정 부분 방지할 수 있다”며 “투기 수요 억제를 위해서는 구체적이고 계획적인 개발 전략을 수립할 필요가 있다”고 했다.

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