리츠 규제에 막힌 '땅주인 현물투자'… PF 구원투수, 더 과감히 풀어야

PF 개선 핵심 토지주 개발리츠
선진국과 달리 국내는 4개사뿐
설립요건·감독 규제 까다로운 탓
지주공동사업에 혜택 확대 의견도

리츠 규제에 막힌 '땅주인 현물투자'… PF 구원투수

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선방안의 핵심인 토지주의 현물투자가 활성화 되기 위해서는 방식 다양화와 추가 규제완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부 안을 보면 리츠(부동산투자회자)를 활용했을 때만 혜택을 받을 수 있다. 일반 지주공동 사업은 불가능 한데다 리츠 시장은 여전히 각종 규제로 지지부진한 상태이기 때문이다.

17일 업계에 따르면 부동산투자회사가 빌딩·상가 등 부동산을 직접 운영하는 자기관리 리츠는 고작 4개사에 불과하다. 9월말 기준 전체 리츠는 386개사에 이르지만 선진국에서 일반적인 자기관리 리츠는 국내에 거의 없는 셈이다.

정부의 PF 제도개선 대책을 보면 자기자본 비율을 높이기 위해 땅주인이 토지·건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물출자하는 경우에만 양도소득세 과세이연 등 세금혜택을 부여한다는 계획이다. 땅주인이 리츠 주주가 되는 경우만 가능한 셈이다. 업계 한 관계자는 "개발리츠의 경우 결국 자기관리 리츠로 운영될 것으로 보이지만 국내에서는 전문인력도 매우 부족한 상황"이라며 "방향은 맞지만 현실성은 매우 떨어지는 것이 사실이다"고 말했다.

또 리츠 회사 설립 요건도 까다롭고, 감독 규제도 심해 토지주들이 굳이 리츠 주주로 참여하겠냐는 지적도 나온다. 한 자산운용사 관계자는 "설립 요건이 엄청 복잡하고 까다로운 데다 상장은 더 어렵다"며 "감독도 금융감독원과 한국거래소 두 곳에서 받는데 리츠 주주로 선뜻 나설 토지주가 얼마나 될지 의심스럽다"고 지적했다.

세제 혜택이 일반 지주공동 사업에는 적용되지 않는 것도 단점으로 꼽힌다. 현장에서는 리츠를 활용하지 않은 지주공동 사업에 대한 수요가 적지 않다. 당초 정부는 토지주 현물출자에 따른 세금혜택 등을 리츠 뿐 아니라 일반 지주공동 사업에도 적용하는 것을 검토했으나 채택하지 않은 것으로 알려졌다.

부동산신탁회사의 경우 정비사업 등을 추진할 때 조합원들이 소유권을 신탁회사에 이전한다. 신탁등기를 통해 사업을 원활히 하기 위해서다. 신탁등기 이전 과정에서 양도소득세 등은 과세 되지 않는다.

최원철 한양대 교수는 "정부의 이번 PF 제도 개선 방안은 중장기적으로 보면 옳은 방향"이라면서도 "단 이를 위해서는 리츠를 보다 손쉽게 만들고, 불필요한 감독도 줄이는 등의 대책이 필요하다"고 말했다. 이어 "지주공동 사업의 경우 다양한 유형이 있다"며 "굳이 리츠를 활용하지 않아도 토지주들이 개발에 참여할 수 있는 길을 넓혀주는 것도 고민해 볼 필요가 있다"고 강조했다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "그간 규제로 리츠로 개발하기 힘든 건 사실"이라며 "그래서 PFV 만큼 규제를 개선한 프로젝트 리츠를 발표했고, 개정안도 발의 된 만큼 국회와 협력해 조속히 입법 되도록 하겠다"고 강조했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자