아파트 리모델링, 왜 어려울까?

[김택종의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

집이 오래되면 간단히 벽지부터 시작해서 바닥, 싱크대, 화장실 등등 곳곳에 손볼 곳이 생긴다. 그러다가 어느 단계에 이르면 집을 새로 지어야겠지만 뼈대는 두고 집을 새롭게 단장해 수명을 늘리는 방법도 있다. 이것이 리모델링이다.

개인 소유 단독주택은 간단히 리모델링을 결정할 수 있다. 만약 두 명이 단독주택을 공동 소유하는 경우라면 둘이서 협의로 결정하면 된다. 그러나 아파트와 같이 여러 명의 소유자가 운명공동체로서 집을 소유하는 경우는 그리 간단하지 않다.

하나의 건물을 여러 명이 소유할 수 있도록 공간을 나누고 실제로 등기도 나뉜 경우를 집합건물이라고 한다. 우리가 흔히 빌딩이라고 부르는 건물들이 모두 여기에 해당한다고 생각하면 된다.

이런 집합건물을 리모델링하는 일은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 규율되고 소유자들의 80% 이상이 동의하면 집합건물 전체를 리모델링할 수 있다. 단독주택은 이를 함께 소유하는 사람들이 있다면 모두 동의해야 리모델링을 할 수 있는데 그것보다는 다소 완화됐다고 볼 수 있다.

아파트는 이런 집합건물들이 여러 개 모인 경우라고 생각하면 된다. 그런데 아파트에 대한 리모델링은 주택법에서 규율하고 있고 집합건물의 경우보다 좀 더 완화돼 있다. 소유자 중 3분의 2 이상이 리모델링에 동의하면 아파트 리모델링이 결정된다고 할 수 있다.

그런데 단독주택이나 집합건물은 리모델링 대상이 되는 건물이 하나인데 아파트는 건물만 해도 여러 개다. 그렇다 보니 주택법은 리모델링을 위한 조합설립 단계에서부터 전체 아파트 리모델링과 일부 건물만 리모델링을 진행하는 동별 리모델링을 구별하고 있다.

리모델링 절차에서도 리모델링의 구체적인 설계를 확정하는 단계에서 한 번 더 소유자들의 의사를 확인하도록 규정하고 있다. 소유자들 75% 이상이 동의해야 리모델링 설계가 확정된다.

아파트 리모델링의 경우 대부분 주택조합을 설립하여 리모델링을 진행하는데 리모델링을 결정하는 것은 주택조합을 설립하는 단계, 리모델링 설계를 확정하는 것은 리모델링 허가받는 단계라고 이해하면 된다.

정리하면 단독주택이나 집합건물과 달리 아파트의 경우는 리모델링을 결정하여 주택조합을 설립했더라도 구체적인 설계를 확정하는 단계에서 한 번 더 소유자들의 의사를 확인하도록 하는 것이다.

아파트 리모델링의 경우 리모델링 여부를 결정하는 것도 중요하지만 다수 소유자의 다양한 이해관계로 인해 설계를 확정하는 절차도 매우 중요하기 때문에 조합설립보다 더 엄격한 요건을 규정한 것으로 이해할 수 있다.

한편 주택법은 리모델링 설계하면서 특정 동을 리모델링에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다. 통상 상가가 리모델링에 반대하는 등으로 제외되는 경우가 많아 이에 대한 근거를 마련한 것인데 조합설립 단계에서 동별로 리모델링하겠다고 결정하는 것과는 구별된다.

구체적으로 말하면 조합설립 단계에서 동별 리모델링을 위해 해당 동 소유자들만으로 리모델링 주택조합을 설립한 경우에는 해당 동만을 리모델링할 수 있고 이를 제외한 주차장이나 아파트 내 도로와 같은 공용 부분은 원칙적으로 개선할 수 없다.

그러나 조합설립은 아파트 전체 소유자의 동의를 받아 진행하되 리모델링 허가 단계에서 일부 동을 제외하고 리모델링을 하는 것으로 설계를 확정하는 경우에는 전체 소유자들이 참여하는 리모델링이므로 주차장이나 아파트 내 도로와 같은 공용 부분을 당연히 개선할 수 있다.

아파트를 리모델링할 때 주차장 공간 확보 등 공용 부분의 개선이 주요 목적이 되므로 현실에서는 동별 리모델링이 거의 없다. 따라서 아파트 리모델링은 일단 전체 소유자들을 대상으로 주택조합이 설립돼 진행된다고 이해하면 된다.

김택종 법무법인 센트로 변호사