[절세 동상이몽] 양도소득세 절세, 숫자 `3`을 기억하세요

정승조 기업은행 WM사업부 차장

정승조 기업은행 WM사업부 차장.

절세 비법을 찾는 사람이 늘고 있다. 세세하고 장기적인 절세 전략에 따라 명품백 몇개 값을 아낄 수 있어 전문가를 찾는 것이다. 올해 기업은행·하나은행·우리은행 세무전문가들이 뭉쳐 이런 꿀팁들을 담은 책 '이것만 알면 나도 세금전문가'를 펴냈다. 디지털타임스는 이들을 만나 격주로 절세 이야기 보따리를 풀어보려 한다.

상가를 3억원에 매입해서 13억원에 팔면 양도차익은 10억원이다. 이때 양도소득세는 얼마일까. 부동산을 처분할 때 양도소득세를 미리 알면 절세 팁이 보인다. 숫자 3을 이용해 양도소득세의 비밀을 들여다보자.

◇양도소득세 계산 꿀팁, '3분의 1'을 기억하라

부동산 매매차익이 커서 세금이 '억'단위로 나온다면 세금은 매매차익의 약 3분의 1이다. 매매차익이 10억원이라면 세금은 약 3억원 정도. 매매차익이 15억원이라면 세금은 약 5억원 정도다.

물론 양도소득세는 매매차익과 보유기간에 따라 달라진다. 하지만 대략적인 세금은 매매차익의 3분의 1이다. 이는 세금을 신고하기 위한 정확한 금액은 아니다. 신고에 앞서 의사결정을 해야할 때 필요한 추정치로 생각하면 된다.

<표1>에 따르면 15년 이상 보유한 상가를 10억원에 취득해서 30억원이나 40억원에 처분한다면 양도소득세는 각각 6억6000만원((30억원-10억원)÷3), 10억원((40억원-10억원)÷3)이다.

세금을 계산할 때는 우선 두 가지를 기억해보자. 세금은 양도금액에서 취득금액을 빼고 그 차액에 세율을 곱해 산정한다. <표2>에 따라 1억원을 벌면 세금은 약 2100만원(21%), 10억원을 벌면 4억2200만원(42%)이다.

양도소득세는 보유기간에 따라 일부 공제(장기보유특별공제)를 받는다. 15년 이상 보유하면 매매차익의 30%를 공제해 준다. <표3>에 따르면, 이때 세금은 1억원을 벌면 약 1200만원(12%), 10억원을 벌면 2.83억원(약 28%)이다.

그런데 취득가액을 모를 때가 있다. 너무 오래 되서 잊어버렸다면 취득가액을 양도가액의 10%로 가정해도 무방하다. 양도소득세는 양도가액(번 돈)과 취득가액(쓴 돈) 차액에 세금을 계산하는데 오래전에 취득해서 취득가액을 모르는 경우가 있다. 취득가액은 실질 취득가액을 적용하는 것이 원칙이지만 경우에 따라서는 환산취득가액을 적용할 수도 있다. 취득연도가 1990년 이전이라면 대부분 환산취득가액은 양도가액의 5%~10% 정도이다. 10%로 가정해서 계산하면 대략적인 세금을 알 수 있을 것이다.

◇주택 양도소득세 계산은 크게 '3가지' 경우

주택의 세금은 크게 3가지(<표4> 참조)로 구분된다. 앞서 언급한 3분의 1 법칙의 예외정도로 생각하면 된다.

매매차익이 20억원인 경우 일반적인 경우 세금은 20억원 차액의 3분의 1인 6억원 정도(15년 보유 가정)다. 하지만 만약 1세대 1주택 비과세 요건에 충족한다면 세금은 변한다. 6억원의 세금이 6000만원(10년 거주 가정)으로 줄어드는 것이다. 매매차익 20억원의 약 '3%정도'인 셈이다. 반면 2주택 중과세가 적용된다면 6억원의 세금이 13억6000만원으로 증가한다. 매매차익 20억원의 약 67.8%에 해당한다.

△1세대 1주택 비과세에 해당하면 세금이 없어나 매매차익의 3% △일반적인 경우는 3분의 1(33%) △2주택 중과세는 3분의 2(66%)이다. 맨 마지막 2주택 중과세의 경우는 일단 고려하지 않아도 된다. 다주택중과세가 유예되고 있어서다.

매매차익 대비 세금 비율이 33%라 한다면 양도가액이 1억원 증가할 때마다 세금은 약 3300만원 증가한다. 필요경비(세무사 비용 등) 1000만원당 세금은 약 330만원 감소한다. 1세대 1주택 비과세가 적용돼 매매차익 대비 세금 비율이 3%라고 가정하면 100만원짜리 영수증을 가져와도 세금은 3만원밖에 줄지 않는다.

◇비장의 카드는 '1장'…맨 마지막에 1세대 1주택 비과세 활용해야

주택을 여러 채 갖고 있는 사람에게 양도소득세는 대부분 매매차익의 3분의 1(33%)이다. 다주택 중과가 없다고 가정하는 경우다. 다만 맨 마지막으로 처분하는 주택은 '1세대 1주택'에 해당한다. 이 경우 세금은 '없거나 매매차익의 3%'다.

따라서 매매차익이 가장 큰 주택을 맨 마지막에 매각해 1세대 1주택 비과세를 활용해보자. 매매차익이 작은 주택을 먼저 매각해서 33%의 양도소득세를 납부하고 매매차익이 가장 큰 주택은 3%의 양도소득세를 납부하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 1세대 1주택 비과세라는 '비장의 카드'는 마지막에 사용하는 것이다.

김경렬기자 iam10@dt.co.kr