안정적 현금 흐름 창출 가능 ‘리츠’…경기침체때 수익하락 ‘주의’

은퇴후 ‘리츠’ 활용법
부동산에 소액으로 간접 투자
5000만원 내 9.9% 세율 적용
매입땐 거래량·공실률 등 검토
위험감수능력따라 상품선택을

은퇴 후의 안정적인 생활을 위해서는 국민연금·퇴직연금·개인연금으로 구성된 3층 연금 준비가 필수다. 그러나 3층 연금만으로는 충분한 노후 대비가 어려울 수 있다.

NH투자증권 100세시대연구소가 지난해말 10인 이상 기업에서 2년 이상 근무하고 있는 30∼59세 직장인 1500명을 대상으로 조사한 결과, 이들이 생각하는 노후 적정 가구 생활비는 월평균 297만원으로 나타났다. 여유로운 노후 생활을 위해서는 연금 외에도 안정적이고 꾸준한 현금 흐름을 마련해야 하며, 그 대안으로 ‘리츠(REITs·부동산투자신탁)’가 주목받고 있다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자산에 투자해 발생한 수익을 배당하는 간접투자 상품이다. 현재 한국거래소에는 24개의 리츠가 상장돼 있어 주식처럼 손쉽게 거래할 수 있다.

2001년 국내에 도입된 이후 리츠 시장은 꾸준히 성장해왔다. 2004년 1조4000억원 규모였던 리츠 시장 자산규모는 2023년 10월 기준 99조원에 달할 정도로 성장했다.

은퇴 후 상가나 오피스텔을 직접 보유하며 안정적인 임대 수익을 거두길 기대하는 투자자도 많지만 직접 부동산에 투자하는 것은 여러 어려움이 있다. 부동산은 매도에 시간이 걸리며 입지 등 다양한 요인을 고려해야 하고, 막대한 자금이 필요하다. 또 부동산 관련 세금과 유지·보수 비용 부담도 적지 않다. 반면 리츠는 이러한 부담을 줄이며 부동산 투자 효과를 간접적으로 얻을 수 있다.

리츠의 또 다른 장점은 유동성이다. 부동산처럼 즉시 현금화가 어려운 자산과 달리 리츠는 언제든지 매도를 통해 현금으로 전환할 수 있다.

안정적인 배당 수익도 매력으로 꼽힌다. 국토교통부 ‘리츠정보시스템’에 따르면 국내 리츠의 지난해 평균 배당수익률은 7.28%에 달했다. 법규에 따라 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당하도록 규정돼 있어 안정적인 현금 흐름 창출이 가능하다.

인플레이션 방어 수단으로도 활용할 수 있다. 물가 상승으로 화폐가치가 떨어지더라도 부동산은 가치가 상승할 가능성이 높기 때문이다.

절세 혜택도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 공모 리츠에 3년 이상, 최대 5000만원까지 투자할 경우 배당소득세가 15.4%에서 9.9%로 낮아져 분리과세 혜택이 적용된다. 또 분리과세 한도를 넘는 투자금액에 대해서는 개인종합자산관리계좌(ISA)나 퇴직연금계좌 같은 절세 계좌를 활용해 금융소득종합과세 부담을 줄일 수 있다. 다만 리츠도 투자상품이므로 위험 요소가 있다. 상장된 리츠에 투자할 때는 거래량과 배당수익률 등을 종합적으로 확인해야 한다. 해당 리츠가 어떠한 종류의 부동산에 투자했는지, 공실률이 높지 않은지 등을 다각도로 검토할 필요가 있다.

특히 경기침체 때에는 건물 공실률이나 계약 해지율이 늘어 리츠 수익률이 하락할 수 있기에 주의가 필요하다. 전문가들은 포트폴리오 분산 차원에서 리츠에 접근하는 것이 좋다고 조언한다.

남창주 NH투자증권 100세시대연구소 연구위원은 “리츠 투자는 기초 자산인 부동산의 고유 위험에 그대로 노출돼 있고, 경기나 금리 수준 같은 거시경제 상황이 리츠 투자 성과에 더 큰 영향을 미칠 때도 많다”고 말했다. 이어 “다른 투자상품과 마찬가지로 리츠 역시 본인의 투자 목표와 위험 감수 능력을 감안해 중장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 강조했다.

한편 한국은행은 최근 전·월세 보증금을 투자금으로 전환해 반전세 형태로 거주하는 ‘한국형 리츠’를 도입하자고 제안해 주목받았다. 이는 무주택자가 기존 전·월세 보증금으로 리츠 지분에 투자하고, 리츠가 매입하거나 건설한 아파트에 임차료를 내고 거주하면서 배당 수익과 지분 투자 수익을 얻는 구조다.

[용어설명] 리츠(REITs)

소액 투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 ‘부동산투자신탁’이나 ‘부동산투자회사’를 의미한다. 리츠는 주식처럼 소액 투자도 가능해 일반인도 쉽게 참여할 수 있다.