[기획] 부동산PF 뇌관 `자기자본 20%`로 없앤다

자기자본비율 낮아 위기 반복
토지 매입서 고금리 대출 받아
현물출자 활성 사업 우선 추진

정부가 세제 혜택을 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기로 했다.

토지주가 땅·건물을 리츠(부동산투자회사·REITs)에 현물 출자를 하면 실제 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출(브릿지론)을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다. 정부는 수도권 주요 지방자치단체 내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다.

정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 뼈대로 하는 '부동산 PF 제도 개선 방안'을 발표했다. 부동산PF는 부동산 개발 사업에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이다. 지난해 말 기준 230조원에 달한다.

국내에서 부동산PF 위기가 반복되는 이유는 선진국에 비해 낮은 PF 자기자본비율 탓이다. 미국과 일본 등 해외에서는 부동산 디벨로퍼(부동산 개발사업자)가 금융사나 연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30~40%를 보유해 토지를 매입한 후 건설 단계에서 PF 대출을 받고 있다.

그러나 국내 PF사업은 자기자본비율이 3~5% 수준이라 총 사업비의 20~40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 고금리 대출을 받는다. 예를 들면 자기자본 3억원으로 PF를 일으켜 100억원 짜리 사업을 진행하는 형태다. 이러다보니 금리가 상승하거나 부동산 경기가 침체되면 부실 직격탄을 맞게 된다.

정부는 선진국 수준의 자본 확충을 유도하며, PF 자기자본비율을 상향 조정하고 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지나 건물 기반으로 주주로 참여하도록 유도할 방침이다. 해당 조세특례제한법 개정으로 리츠에 현물출자할 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세와 납부이연을 적용한다는 구상이다.

정부는 우선 내년부터 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업을 추진하기로 했다. 강영수 금융위원회 금융정책과장은 "자기자본비율이 최대 40% 수준으로 상향 조정될 경우 브릿지 대출을 받지않아도 될 것"이라며 "사업비 절감을 통한 분양가 인하와 유휴토지를 통해 (임대)주택과 신(新)산업 투자 촉진, 국민 투자 기회 확대 등 효과를 기대한다"고 강조했다.

정부는 자본 확충을 지원하기 위한 인센티브 방안도 도입한다. 높은 자기자본비율로 시행자가 관리 및 운영하는 개발 사업에 대해 용적률과 공공기여 완화 등 도시 규제 특례를 부여하기로 했다. 리스크 관리 방안으로는 PF 대출 시 20% 등 일정 PF 사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 리스크 관리 체계가 부족한 상호금융과 여신전문금융사, 새마을금고 등 업권에 대해 저축은행업권처럼 사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입하는 것을 검토하고 있다. 이 밖에 정부는 PF 대출 시 사업성 평가를 강화하며 시행사와 시공사의 담보나 신용보다는 PF의 사업성 및 안정성 등을 객관적으로 평가해 대출을 내주는 방안을 시행할 예정이다.

건설업계와 리츠협회 등은 이날 정부의 발표 이후 기대감을 내비쳤다. 대한건설협회와 한국주택협회 등은 공동으로 "이번 정부 대책은 부동산 PF 사업의 근본적인 구조 개선을 통해 경제위기마다 반복된 고질적인 한국형 부동산 PF 위기를 해소할 것으로 보인다"고 평가하며 "시장 충격을 최소화하기 위한 중소·중견 건설사와 시행사들의 준비 기간을 고려해 단계적 시행안과 건전한 성장을 지원할 수 있는 방안도 병행하길 바란다"고 촉구했다.

임성원기자 sone@dt.co.kr