토지 현물출자 땐 세제 혜택…부동산PF 자본비율 높인다

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF·피에프) 사업의 건전성을 높이기 위해 토지 보유자들의 현물출자를 쉽게 할 수 있도록 하는 유인책을 내놨다. 현물출자를 하게 되면 피에프 사업의 자본비율이 높아져 사업이 지체되는 등의 부실이 늘어나더라도 이를 흡수할 수 있다. 또 금융회사들이 피에프 대출을 해줄 때 자본비율이 낮을수록 더 많은 충당금을 쌓도록 하는 방안도 추진한다. 부실 가능성 높은 피에프 사업엔 대출을 줄이도록 하기 위해서다.

정부는 13일 열린 경제관계장관회의에서 이런 내용을 담은 ‘부동산 피에프 제도 개선방안’을 발표했다. 부동산 피에프는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익성을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법을 가리킨다. 최근 수년 간 부동산 경기 악화 등의 영향으로 부실이 늘어나는 걸 넘어 우리 경제의 주요 불안 요인으로 꼽혀 왔다. 올해 초 태영건설이 워크아웃에 들어간 것도 피에프 부실 탓이었다.

정부는 이날 내놓은 방안에서 현재 2~3% 수준인 피에프 사업자의 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리기 위해 토지주가 보다 적극적으로 토지를 현물출자할 수 있도록 세금 혜택을 주는 방안을 내놨다. 토지를 현물출자를 하면 피에프 사업의 자본이 확충된다. 같은 맥락에서 시행사가 준공 후 관리·운영까지 하는 개발사업에 대해선 용적률·공공기여 완화 등 특례도 주기로 했다. 시행사가 분양·준공 후 곧바로 청산하는 구조에선 자본 확충 유인이 작다.

장기적으로 금융회사에도 피에프 대출 관련 충당금 규제도 도입한다. 자기자본비율이 낮은 피에프 사업에 대출을 해줄 때 더 많은 충당금을 쌓도록 하는 게 뼈대다. 이 규제가 도입되면 손실흡수능력이 취약한 피에프 사업에는 금융회사들은 충당금 비용을 의식해 대출을 꺼리게 되거나 사업자에 자본 확충을 요구할 공산이 높다.

이처럼 이번 방안에는 피에프 사업의 또다른 위험 고리인 ‘고보증’ 문제 해소책은 담기지 않았다. 이 문제는 금융회사들이 돈을 빌려줄 때 사업성 평가는 제대로 하지 않고 시공사(주로 건설사) 보증에 의존하는 현상을 가리킨다. 황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “보증 비율을 점진적으로 축소하는 정책 등이 더해지면 피에스 사업의 부실 방지에 도움이 될 것”이라고 말했다.

박수지 기자 suji@hani.co.kr 조해영 기자 hycho@hani.co.kr