자기자본 20% 안 되면 부동산 PF대출 어렵게

정부 PF제도 개선방안 발표
현물 출자하면 양도세 이연

◆ 부동산PF 수술 ◆

자기자본비율이 20%에 미치지 못하는 부동산개발회사(리츠)는 앞으로 은행에서 대출받기 어려워진다. 또 사업비 대비 현행 5% 수준인 시행사 자기자본비율은 20%까지 끌어올려야 한다.

14일 정부는 금융시장 위기를 야기할 수 있는 부실 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 막기 위해 이 같은 내용을 담은 부동산 PF 제도 개선 방안을 발표했다.

부동산 PF는 개발 이후 생기는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 제도다. 선진국에서는 부동산 시행사가 30~40% 자기자본으로 토지를 매입하고 건설 단계에서 PF 대출을 받는다. 반면 한국에서는 자기자본비율이 5% 정도에 불과하고 총사업비의 30%를 차지하는 토지 비용을 연 10%대 고금리 브리지대출을 받아 사업을 시작한다. 은행은 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출해준다.

정부가 이 같은 저자본·고보증 구조를 손보기로 한 것이다. 땅주인이 토지나 건물을 리츠에 현물출자해 주주로 참여하도록 유도할 방침이다. 토지주가 리츠 주주가 되면 자기자본비율이 높아지는 효과가 생긴다. 이를 위해 기업과 개인이 소유한 땅을 출자할 때 내야 했던 양도세를 관련법을 개정해 이연해주기로 했다.

정부는 부동산개발사업자가 기존의 사업 구조에 집착하지 않도록 개선 방안을 따르지 않으면 대출 문턱을 높이는 방안을 마련했다. 금융회사가 PF 대출을 할 때 적립해야 하는 자본금과 충당금 비율을 차등화하기로 한 것이다.

[이희수 기자 / 채종원 기자]