'자본 20% 미달'땐 PF대출 어려워진다

◆정부, PF제도 개선안···현행 3%서 선진국 수준 상향
자기자본비율 높여 안정 개발
토지 등 현물출자하면 稅혜택
화이트존 지정·용적률 특례도

서울의 한 공공주택 부지. 뉴스1

[서울경제]

정부가 현재 3~5%에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 끌어올리기 위해 세제 혜택을 부여한다. 토지주가 토지·건물 등을 부동산투자회사(REITs·리츠)에 현물 출자하면 실제 부동산이 매각돼 이익을 실현할 때까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 또 금융회사가 자기자본비율이 낮은 PF 사업에 대출해줄 때 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높여 PF 사업의 자기자본비율 확충을 유도할 예정이다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF제도 개선 방안’을 발표했다.

정부는 우선 PF 사업의 자기자본비율을 2028년까지 20% 수준으로 높인다는 계획이다. 국내 PF 사업의 평균 자기자본비율은 5% 남짓에 불과하지만 미국과 일본 등 선진국의 평균 자기자본비율은 30%에 달한다.

정부는 토지주가 토지·건물을 리츠에 현물출자하고 주주로 참여하면 양도차익의 과세와 납부를 이익 실현 때까지 미뤄줄 수 있도록 조세특례제한법을 개정할 예정이다. 현재는 토지를 출자하면 즉시 법인세와 양도세가 부과돼 출자가 사실상 불가능하다. 또 토지주가 참여하는 PF 중 선도 사업 후보지를 공모해 용도·용적률 등 도시 규제 제약이 없는 화이트존(입지 규제 최소 구역)으로 지정하는 등 특혜도 부여한다. 자기자본비율을 높이는 사업장에도 용적률 특례를 적용하고 공공기여 부담도 완화해준다.

반면 대출 문턱은 높인다. 정부는 자기자본비율에 따라 금융권이 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 차등화하기로 했다. 시행사가 투입한 자기자본비율이 20%보다 낮으면 금융사가 대출을 실행할 때 산정하는 위험가중치를 높게 잡도록 하는 식이다. 이 경우 자기자본비율이 낮은 영세 시행사는 대출이 어려워질 것으로 전망된다. PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화한다. 사업을 시작할 때 전문 평가 기관으로부터 사업성 평가를 의무적으로 받도록 하고 평가 기준과 절차도 마련하기로 했다.

정부는 PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진 현황, 재무 현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF통합정보시스템’도 구축하기로 했다. 이 밖에 역량 있는 시행사를 육성하기 위해 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공할 계획이다.

박상우 국토교통부 장관은 “분양 수익만을 좇는 단기적인 시행 형태에서 개발과 운영·금융이 가능한 종합 부동산 회사가 나올 수 있도록 지원하겠다”며 “PF 제도 개선 방안을 기반으로 부동산 산업이 선진화되도록 관계기관 및 현장과 적극적으로 소통할 것”이라고 강조했다.

신미진 기자 mjshin@sedaily.com김우보 기자 ubo@sedaily.com