“내년 하반기 입주해도 대출 가능할까요?” …복잡해진 디딤돌 대출 A to Z[부동산 빨간펜]

수도권 아파트 ‘방공제 적용·후취담보 대출 제한’
12월 1일 대출신청분까지 기존 제도 적용
내년 상반기 입주 시작 단지는 대출 가능
은행 대출→디딤돌 후취담보 갈아타기 제한

뉴스1

최동수 기자

정부가 무주택 서민을 위한 저금리 정책대출인 디딤돌 대출 한도를 축소하고 제한하는 관리 방안을 최근 내놓았습니다. 수도권 아파트는 디딤돌 대출을 받을 때 소액 임차인을 위한 최우선 변제금만큼 대출 한도를 줄이고(방 공제 적용), 미등기 신축 아파트 대출(후취 담보 대출)을 허용하지 않는 게 주요 내용입니다.

인구 감소와 저출생 대응을 위해 신생아 특례 대출과 전세사기 피해자는 이번 관리 방안에서 제외됩니다. 정부는 실수요자를 위해 한 달간 유예기간을 두기로 했지만 시장의 혼란은 불가피해 보입니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 ‘디딤돌대출 맞춤형 관리 방안’에 대한 궁금증을 풀어보겠습니다.

Q. 경기권 아파트 매매계약일이 11월 20일이고, 잔금이 내년 2월 말입니다. 잔금을 내려면 방 공제 면제가 필요한데요. 가능할까요?

“가능합니다. 12월 1일까지 매매계약을 체결하고 대출 신청이 이뤄지면 방 공제 면제를 적용받을 수 있습니다. 기존 임차계약 기간이 남아있어 즉시 입주가 곤란할 때도 잔금일이 내년 6월 30일까지면 방 공제 적용 없이 대출이 가능합니다. 디딤돌대출은 실수요자를 지원하는 대출이어서 해당 주택에 1개월 이내에 전입신고하고 1년 이상 실거주해야 합니다.

추가로 ‘대출 신청’을 유의해야 합니다. 다음달 1일까지 대출 접수가 완료되지 않으면 대출 신청으로 인정하지 않습니다. 대출 접수는 은행 영업점에서 기금e든든으로 대출 신청 정보 송신 후 기금e든든에서 접수 완료한 날을 의미합니다. 증빙서류를 놓쳐 은행에 ‘가신청’ 해놓는 경우는 대출 신청으로 인정하지 않으니 반드시 증빙서류를 잘 챙겨 접수를 완료해야 합니다. 증빙서류는 등기사항전부증명서, 매매계약서, 인감증명서(2통), 인감도장 등 10가지가 넘는데요. 방문 전 은행에 반드시 어떤 서류를 내야 하는지 물어보는 걸 추천드립니다. 디딤돌대출 신청은 온라인으로도 가능합니다. 온라인 비대면 접수를 할 때는 기금e든든에서 접수 완료한 날로 본인·배우자의 정보제공 동의를 모두 완료해야 합니다.”

Q. 수도권 아파트 대출한도가 얼마만큼 줄어들게 되나요?

“우선 대출한도 계산법부터 알아보겠습니다. 우선 생애 최초 주택 구매자는 LTV를 80% 적용하고, 그 외는 70%를 적용합니다. 생애 최초 구입자가 매수한다고 가정하면 주택가격의 80%에서 최우선변제금을 빼주면 됩니다.

소액임차인 보호를 위한 최우선변제금은 지역별로 다릅니다. 서울시 최대 5500만 원, 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외)과 경기 용인·화성·김포시 최대 4800만 원 등입니다. 정확하게 알고 싶다면 법제처가 운영하는 ‘찾기 쉬운 생활법령정보’ 홈페이지에서 ‘소액임차인 우선변제’를 검색하면 됩니다.”

Q. 분양받은 아파트에 내년 5월 입주 예정입니다. 후취담보 대출이 가능할까요?

“네 가능합니다. 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양 주택은 12월 2일 전 입주자모집공고를 실시한 사업장 중, 입주자 공고문상 입주예정일이 2025년 상반기(1~6월)로 나와있다면 후취담보 대출이 허용됩니다. 입주하는 단지가 내년 상반기 중 입주를 ‘시작’하면 되는데요. 예를 들어 입주 기간이 2025년 5월부터 7월까지인 단지에서 7월에 잔금을 내고 입주하는 사람도 후취담보대출이 가능합니다. 12월 2일 전까지 대출 신청을 했다면 방 공제 면제도 적용받을 수 있습니다. ”

달라진 디딤돌대출 Q&A

질문	답변
1. 후취담보대출 가능한 입주단지	내년 상반기(1~6월) 입주를 시작한 단지까지 가능
2. 입주가 내년 상반기서 하반기로 지연된 경우	입주자모집 공고문상 내년 상반기 입주로 예정돼 있었다면 입주 지연되도 대출 가능
3. 오피스텔 대출 가능 여부	전세사기 피해 인정받은 오피스텔만 가능
4. 대출 신청시 필요 서류	매매계약서, 인감증명서, 건강보험 자격득실확인서 등
5. 후취담보 대출 갈아타기 가능 여부	내년 6월 30일까지 소유권 이전등기가 이뤄지는 단지에 한해 가능

Q. 입주자모집 공고문상 입주예정일이 2025년 상반기였는데, 공사 지연으로 입주가 하반기로 미뤄졌습니다. 후취담보대출 가능한가요?

“가능합니다. 최초 입주자모집 공고문상 입주예정일이 2025년 상반기였다면 공사 지연으로 하반기에 입주해도 잔금 때 디딤돌대출을 받을 수 있습니다.”

Q. 오피스텔이나 생활형숙박시설도 방 공제 면제가 적용되나요?

“주거용 오피스텔과 생활형 숙박시설은 애초 디딤돌대출 지원 대상이 아닙니다. 이번 디딤돌대출 대출 축소 및 제한에서 비아파트는 제외됐는데요. 여기서 말하는 비아파트는 연립주택·다세대주택, 단독주택·다중주택·다가구주택을 의미합니다. 단 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출은 ‘전세사기피해자법’에 따라 예외적으로 오피스텔도 지원합니다.”

Q. 시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받고, 등기가 완료된 이후 디딤돌 대출로 전환할 수 있나요?

“정부에서는 신축 분양 미등기 아파트의 후취담보 대출을 제한한 취지를 고려할 때, 다른 대출을 받고 난 이후 디딤돌 대출로 전환하는 것은 형평성을 고려해 허용하지 않겠다고 못을 박았습니다. 현재는 시중은행 등에서 후취담보 대출을 받은 경우, 해당 주택의 소유권 이전등기가 완료된 후 3개월 내 기금 대출로 전환을 허용했는데 앞으로 안되는 겁니다.

다만 시중은행 대출을 받은 후 기금대출로 전환하기 위해 대기 중인 수요를 고려해 12월 2일 전 입주자 모집 공고된 사업장 중 내년 6월 30일까지 소유권 이전 완료 후 대출 신청이 가능한 경우는 허용합니다. ”

Q. 분양권을 전매한 경우에도 후취담보 대출이 제한되나요?

“12월 2일 전 입주자모집공고가 이뤄진 사업장에 대해 12월 2일 전 전매계약을 체결해야 합니다. 아울러 내년 상반기까지 입주 기간이 시작되는 경우에만 기금 잔금대출이 허용됩니다.”

최동수 기자 firefly@donga.com