"제도 개선 환영...실효성에는 의문" 셈법마련 분주한 시행업계

PF제도 개선방안 전후 자본구조 변화. 국토교통부

[파이낸셜뉴스] 건설업계는 정부가 내놓은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 개선방안에 대해 자금부담을 줄일 수 있게 됐다는 반응이다. 다만 우수 시행사에 인센티브를 부여하고 금융사에도 일정부분 PF 관리 책임을 지우는 방안에 대해서는 긍정적으로 평가했지만 주요 제도가 국회를 통과해야 시행되는 만큼 불확실성이 크다고 판단했다. 여기에 일부 시행사들은 토지 현물출자와 시행사간 양극화에 대해 우려를 나타내기도 했다.

■업계 "일단 환영, 다만 양극화는 걱정"

14일 업계에 따르면 정부가 이날 발표한 PF개선안에 대해 시행사, 건설사 등 주요 이해관계자들은 대체로 환영하는 입장을 내놨다.

업계 고위 관계자는 "이번 대책은 당근과 채찍을 동시에 내놓은 것"이라면서 "대출을 줄이는 대신 현물출자 인센티브 부여 등 자기자본 비율을 늘릴 수 있는 각종 인센티브를 제공한 것"이라고 설명했다.

시행업계 관계자는 "이번 제도가 정책되면 시행사들이 앞으로 초기부터 고금리의 브릿지론을 받을 필요가 없어서 자금 부담이 크게 완화할 것"이라면서 "자기자본 확충 적용 시기를 내년으로 늦춘 점도 시행사들 입장에서 준비할 시간을 번 만큼 당장의 부담을 크게 줄일 수 있게 된 것으로 본다"고 말했다.

다만 제도 시행을 위한 전제조건이 관련 법안의 통과인 만큼 실효성에 대해서 의문을 제기하는 목소리도 있다. 여기에 토지 현물출자에 따른 자금 리스크 확대, 시행사간 양극화 등도 우려 요인으로 지적됐다.

업계 고위 관계자는 "정부가 고심 흔적 엿보이지만 주택 공급 감소 우려가 여전하다"면서 "시행사 개발사업이 축소되면서 특히 비 아파트 부문에서는 공급부족이 해결되기 쉽지 않아 보이는 데다 대형 시행사 쏠림으로 시장 양극화도 더 커질 것"이라고 평가했다.

다른 시행업계 관계자는 "이번 발표의 핵심은 PF 관련 리스크를 일정부분 토지 소유주가 안고 가라는 의미로 보인다"면서 "이번 제도 개선을 통해 우량 물건을 확보할 경우 추가적인 수익을 기대할 수 있겠지만 이를 위해 리스크를 지면서까지 들어가야 하는지에 대해서는 고민이 되는 부분"이라고 설명했다.

한편 이날 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회 등은 공동 성명서를 통해 "정부의 이번 대책이 국내 PF 위기를 해소하고 선진화 기틀을 마련할 것"이라고 평가했다.

■전문가 "대부분 법 개정 사항"

전문가들은 저자본으로 PF 대출에 의존해 개발하는 현재의 분양형 디벨로퍼 제도를 개선하는 계기를 마련했다는 점에서 긍정적으로 판단했다. 다만 시행시기와 시행사간 양극화에 대해서는 업계와 마찬가지로 우려를 나타냈다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "'PF 통합정보시스템 구축'은 PF 관련 정보의 시장 모니터링을 강화할 수 있어 PF 관련 주체들의 정보확보와 시장예측, 대응력을 높이는 계기가 될 것"이라면서도 "다만 추진 과제 등이 대부분 2025년 법 개정을 해야 하는 상황이라 효과는 2025년보다 2026년 현실화 가능성이 커 보이고 중장기적으로 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 전망"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지주의 현물출자는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 얘기인데 어느 정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜봐야 할 것"이라면서 "자기자본을 높여 사업비를 절감하면 그만큼이 추가이익으로 가야 맞지, 정부가 분양과 인하효과가 있다고 했는데 그것을 왜 '분양가 인하'로 연결해야 하는지에 대해서는 불만이 있을 수 있다"고 설명했다.

이어 "한국형 디벨로퍼를 키운다고 했는데 '개발'과 '운영'은 다른 역량"이라면서 "위험부담만 봐도 전자가 더 큰 만큼 인위적으로 육성하기보다는 시장수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적"이라고 덧붙였다.

PF제도개선방안 시행 전후 부동산 디벨로퍼 업무영역 변화. 국토교통부 제공

kim091@fnnews.com 김영권 기자