파도 거센 부동산 시장 … 지금은 배 띄울 때 아냐

트럼프 당선 영향은
서울은 당분간 수요공백 시기
대출금리·세제 등 대내요인도
긍정적 효과 기대하기 힘들어
트럼프發 정책 변동성 큰 상황
공격적인 부동산 투자는 위험
자산 점검하고 때를 기다려야

지난 6일 미국 대선 결과 도널드 트럼프가 다시 당선되었다. 트럼프의 집권 2기 주요 공약은 보호무역주의·고관세, 저금리·약달러 정책, 감세정책 강화, 화석연료 활성화 정책, 반이민정책이다. 그가 당선됨에 따라 글로벌 경제의 불확실성이 증가되었다. 극단적인 보호무역주의는 글로벌 경제를 위축시킬 수밖에 없다. 특히 수출이 주력 산업인 대한민국은 관세 부과로 인한 자동차·반도체·배터리·가전 및 전자제품 산업 분야에서 타격을 받을 수밖에 없다.

특히 9월 27일 1308원이던 미 달러 대비 환율이 지난 13일 1407원으로 7.6%포인트 급등하였다. 이제 일명 고환율이 1400원대에 고착화되는 것이 아닌가 하는 우려도 시장에 팽배하다. 이는 일정 기간을 두고 물가 상승을 다시 자극할수 있다는 점, 해외자본의 유출이 가속화할 수 있다는 점, 그리고 결정적으로 이창용 한국은행 총재가 누누이 강조한 환율 변동성이 한국의 금리 인하를 어렵게 한다는 점에서 한국 경제에 부정적 요인으로 작용할 것이다.

이러한 상황이 예견되는 가운데 지난 8일 최상목 경제부총리 주재하에 F4(한은 총재, 금융위원회, 금융감독원)가 비상합동 거시경제금융회의를 열고 금융외환시장을 포함한 경제합동체계를 24시간 운영하겠다고 했다.

방언하고 그럼 한국 부동산 시장에 어떠한 영향이 있을 것인가?

먼저 일단 자산시장에 영향을 주는 주대내요인은 수요공급정책과 정부의 금리정책, 거래규제 및 완화정책, 대출정책, 세제정책이다. 이는 모두 대내요인으로 대외요인의 변수에도 영향을 받기도 한다.

수요공급정책을 보면 내년 서울 아파트 입주물량은 6만여 가구(행복주택 등 포함)로 적정 공급을 초과한다. 수요 측면에서 서울의 경우 강세를 보이던 강남4구와 마용성·양천구는 물론 타 17개 구 모두 거래량이 급감한 지표에서 급증한 수요 이동이 상반기에 발생하였고 당분간 수요 공백 시기가 진행될 것으로 보인다. 또한 내년부터 3기 신도시 공급이 본격적으로 이뤄질 예정이라는 점도 시장에 하방 압력으로 작용할 것이다.

두 번째 금리정책을 보면 미국의 금리 인하에도 불구하고 여전히 높은 금리 차이(미국 4.75%, 한국 3.25%)가 있고, 한은 총재가 10월 금리 인하 발표 시 환율 변동성에 따른 경제 상황을 중시한다고 하였으므로 최근의 1400원대 환율이 진정되지 않는 한 인하하기 어려워 보인다. 결정적으로 기준금리와 별개로 시장금리, 대출금리가 높아지는 상황은 정부의 거시건전성 강화 대책의 일환이고 가계부채 긴축을 위해 계속될 가능성이 높다.

거래정책은 이미 대부분 규제 완화가 진행되고 있고 가계부채 축소 및 부동산 시장 연착륙이란 대의명분을 진행하기 위해 기획재정부와 한은이 정책 기조를 같이할 것으로 보인다.

대출정책은 하락세가 지속되고 있는 지방 및 광역시를 제외하고 수도권에 대해 디딤돌대출의 한도를 축소하는 정책을 12월 2일부터 시행하기로 결정되었다. 이는 수요 감소 효과를 가져올 것이다.

급증하는 가계부채와 주택 가격 상승 요인이라는 명분을 내세운 국토교통부의 정책 방향과 기준금리 인하에도 불구하고 대출금리는 상승하는 일선 시중은행의 자율성 강화라는 금감원장의 행보를 볼 때 정부의 대출정책 방향은 노선을 정했으므로 금리 인하에 따른 대출금리 인하는 당분간 어려울 것이다.

12월에 발표할 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 가산금리의 수치(1~2.5%) 결정도 주시해야 할 요인이다.

끝으로 세제정책은 올해 국세 세수가 33조원가량 결손이 날 것으로 보여 수요 활성화를 위해 완화할 수 없다고 보인다.

이렇듯 대내요인과 앞선 대외요인을 종합해서 볼 때 당분간은 파도가 치는 바다인 듯한 경제 상황이 펼쳐질 것이므로 굳이 배를 띄울 필요가 없다고 보인다. 파도가 가라앉은 다음 언제 배를 띄울지 판단하고 실행하는 것이 좋을 것으로 보인다.

정부의 경제정책 방향과 부동산 시장에 대한 로드맵 그리고 현재 당면한 부동산 리스크(PF 문제), 자영업자 및 중소기업의 어려움 등을 해결하기 위한 묘책이 나와줘야 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이지만, 이는 당분간 기대하기 어려운 상황이다.

끝으로 최근 급증하는 아파트 매물과 경매 물건 수의 급증이라는 신호는 향후 시장에 대해 보수적으로 대처해야 함을 가리키고 있다. 경매시장은 좋아질 것이란 점도 인식하여야 한다.

현재 모든 요인들을 고려할 때 공격적인 부동산 투자시기는 절대 아니며 도리어 자산관리 포트폴리오를 재구성해야 하는 시기이다.

트럼프가 어떻게 세계경제를 흔들지 지켜보고 시장에 접근하는 것이 현명한 판단일 것이다

[한문도 서울디지털대 부동산학과 교수]