과기공, 해외 오피스 크리스탈 파크 400억 대출 투자 단행

프랑스 크리스탈 파크 전경[사진 출처=마스턴프리미어리츠 홈페이지]

과학기술공제회가 해외 우량 오피스 자산 투자에 나섰다.

14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 과학기술공제회는 해외 오피스 빌딩인 ‘크리스탈 파크’에 약 400억원 규모의 대출 투자를 진행했다.

과학기술공제회가 ‘타이거대체일반사모부동산투자신탁97호(타이거97호)’에 자금을 넣고 이를 크리스탈 파크를 담고 있는 ‘마스턴유럽일반사모부동산투자신탁9호(마스턴유럽9호)’에 투자하는 형태다.

타이거97호의 이자율은 9%, IRR(기대수익률)은 약 15% 수준인 것으로 전해진다.

크리스탈 파크는 글로벌 기업인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC), 에스티로더 등이 입주해 있는 우량 해외 오피스 자산이다.

지난 1월 PwC와 12년 임대차 계약을 연장해 공실 우려가 없는 상태다.

마스턴유럽9호는 최근 크리스탈 파크의 선순위 담보대출 만기 도래에 따라 대출 투자금으로 자본을 추가 납입해 기존 대주단과 리파이낸싱(자본재조달)을 진행했다.

크리스탈 파크의 주요 임차인과 임대차 계약을 연장하고 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight To Quality·안전자산 선호 현상)’에 부합하는 프라임급 오피스인 점 등으로 일부 원금 상환을 전제로 리파이낸싱 협의가 이뤄졌다.

3년 만기 대출에 선순위, 후순위 금리는 각각 4.99%, 5.75%로 결정됐다. 크리스탈 파크의 감정가는 5억6700만유로(약 8500억원)다.

프랑스 크리스탈 파크 소재지(초록색)[사진 출처=마스턴프리미어리츠 홈페이지 갈무리]

마스턴유럽9호를 운용하는 마스턴투자운용 관계자는 “국내 기관투자자의 대출 투자로 해외 자산 리파이낸싱을 무사히 마무리 지었다”며 “추후 높은 매각 수익이 날 수 있는 시점을 조율해 자산 매각을 추진할 계획이다”라고 했다.

과학기술공제회의 이번 투자는 자산과 무관한 제3자가 국내 펀드가 보유한 해외 부동산의 수익성을 분석한 후 리파이낸싱 펀딩 갭(Funding Gap·자금 부족)에 대해 대출 투자한 첫 번째 사례로 꼽힌다.

크리스탈 파크 현지 실사까지 진행한 과학기술공제회의 행보는 국내 기관 투자자들이 해외 투자를 기피하는 현상과 대조된다.

IB업계 관계자는 “부동산 시장이 침체된 가운데 우수한 펀더멘털(기초여건)을 가진 우량 부동산에 자금을 조달해주는 대출 투자 수요가 늘고 있다”며 “에쿼티(자기자본) 투자보다 위험도가 낮고 수익률 측면에서도 이점이 있어 크리스탈 파크와 같은 사례가 늘어날 것으로 예상된다”고 했다.