부동산 PF 자기자본 20%로 상향 유도…경제 변화에 따른 급격한 위기 막는다

▲ 박상우 국토교통부 장관이 14일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 발언하고 있다.

정부가 부동산시장 부실 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF) 구조를 개선하기 위해 대출 문턱을 높이는 '채찍'과 세제 혜택을 주는 '당근'을 동시에 부여하기로 했습니다.

앞으로 자기자본을 적게 투입한 PF 사업자에게 대출해주는 금융기관은 더 많은 자본금과 충당금을 쌓아야 합니다.

PF 사업자가 고금리 대출을 받아 토지를 매입하지 않아도 되도록 땅주인이 토지·건물을 PF 사업에 현물로 출자하면 양도소득세 과세 시점을 늦춰주기로 했습니다.

이를 통해 현재 총사업비의 3%에 불과한 자금을 들고서 대출을 일으켜 사업을 벌이는 시행사들의 자기자본 비율을 20% 수준으로 끌어올릴 계획입니다.

정부는 오늘(14일) 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했습니다.

부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 지난해 말 기준 230조 원 규모까지 늘었습니다.

우리나라에서 '부동산 PF 위기'가 고질적으로 반복되는 이유로는 선진국에 비해 낮은 시행사의 자기자본비율이 꼽힙니다.

미국·일본에선 부동산 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한 후 건설 단계에서 PF대출을 받습니다.

그러나 국내 PF사업은 대부분 자기자본비율이 3∼5% 수준이라 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 연 10%대 고금리 대출을 받게 됩니다.

3억 원만 들고 100억 원짜리 사업을 시작하는 셈입니다.

이러다 보니 금융기관은 사업성을 제대로 평가하기보다는 공사를 기한 안에 마치겠다는 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)을 믿고 대출을 해주고 있습니다.

시공사가 리스크를 과도하게 짊어지는 구조입니다.

이런 구조 아래 금리가 오르거나 경기가 위축되면 PF 사업성은 급격히 악화됩니다.

큰 규모 사업은 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억 원씩 쌓여 리스크가 '시행사→건설사→금융사'로 확산할 위험이 큽니다.

이에 정부는 우선 토지주가 토지·건물을 리츠(PF사업)에 현물출자할 수 있도록 해 자기자본비율 상향을 유도합니다.

지금은 기업·개인이 보유 토지를 리츠에 출자하는 시점에 법인세·양도소득세를 내야 해 현물출자 유인이 떨어지는데, 실제 부동산을 매각해 수익이 나는 시점으로 과세를 이연하기로 했습니다.

이를 위해선 조세특례제한법 개정이 필요합니다.

미국에서 1992년 도입돼 리츠 시장의 폭발적 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식을 도입하는 것입니다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "유휴 토지 현물출자가 활성화되면 토지 매입을 위한 대출 규모가 줄어 자기자본비율이 높아지며, 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 기대된다"고 말했습니다.

국토부는 수도권 주요 지자체 내 3,305㎡(100평) 이상 주거·상업지역의 나대지 7천 만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있습니다.

정부는 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업을 진행하기로 했습니다.

자기자본비율이 높은 사업장에는 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 인센티브를 부여합니다.

단순 개발이 아닌 지역 활성화를 위해 관리·운영까지 하는 시행자에게는 3기 신도시 등 우량 공공택지를 우선 제공합니다.

또 은행, 보험사가 장기임대주택사업에 투자할 수 있도록 자회사 소유를 허용합니다.

이와 함께 자기자본비율이 높은 사업장은 인센티브를 받지만, 낮은 사업장은 대출부터 어려워지게 됩니다.

정부는 은행, 보험사, 증권사가 PF대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 PF사업 자기자본비율에 따라 차등화하기로 했습니다.

시행사가 투입한 자기자본비율이 20%보다 낮으면 위험가중치와 자본금과 대손충당금 비율을 높게 적용하는 식입니다.

자기자본비율이 20% 이상으로 높은 우량 사업자는 대출이 용이해질 것으로 보입니다.

상호금융·캐피탈·새마을금고는 저축은행과 마찬가지로 자기자본비율이 일정 수준 미만인 사업자에 대한 PF 대출을 제한토록 하는 방안도 검토합니다.

정부는 PF대출 연체율 수준을 고려해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제도 정비하기로 했습니다.

PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화합니다.

지금까지는 의무가 아니었던 전문평가기관의 사업성 평가를 의무화하고, 평가 기준과 절차를 마련합니다.

민간에서 사업성 평가를 정확하게 할 수 있도록 전문평가기관 인증 제도도 도입합니다.

정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 내년 중 마련하기로 했습니다.

(사진=국토교통부 제공, 연합뉴스)

박재현 기자 replay@sbs.co.kr