부동산PF ‘수술’… 세제혜택 줘 자기자본비율 3% → 20%로

■ 정부 ‘PF제도 개선 방안’
리츠에 토지 현물출자땐
양도세 납부시점 늦춰줘
자기자본비율 확충 유도
‘디벨로퍼’육성 등도 추진

그래픽=송재우 기자, 게티이미지뱅크

정부가 현재 3∼5%에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택을 부여한다. 토지주가 토지·건물을 리츠(REITs·부동산투자회사)에 현물로 출자하면 실제 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출(브리지론)을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다.

이와 함께 금융회사가 자기자본비율이 낮은 PF 사업에 대출해줄 때 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높여 PF 사업의 자기자본비율 확충을 유도하기로 했다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 발표했다. 부동산 PF 규모는 지난해 말 기준 약 230조 원에 달한다. PF란 부동산 개발 프로젝트에서 발생할 미래 현금 흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법을 말한다. 우리나라에서 부동산 PF 위기가 고질적으로 반복되는 이유로는 선진국에 비해 낮은 PF 자기자본비율이 꼽힌다.

미국·일본에서는 부동산 디벨로퍼(개발업자)가 금융사, 연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 정부 방안의 핵심은 토지주가 토지·건물을 리츠(PF 사업)에 현물 출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높이는 것이다. 지금은 기업·개인 보유 토지를 PF 사업에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하는데 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다. 토지주가 땅을 판 뒤 손을 터는 것이 아니라 현물 출자를 통해 리츠 주주로 참여하면서 배당 등으로 사업 수익을 나누면 토지 매입 비용이 덜 들고 자기자본비율은 높아진다.

정부는 내년부터 토지 현물 출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도 사업을 진행하기로 했다. 서울시는 자기자본비율이 높은 PF 사업에 용적률·공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하기로 했다. 금융기관이 PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등화하도록 할 계획이다. 안정적인 자기자본비율을 지닌 리츠에는 3기 신도시 등 공공택지를 우선 제공해 ‘한국형 디벨로퍼’ 육성에도 나선다. 이와 함께 정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 내년에 마련하기로 했다. 건설업계에서는 “PF 사업 시 업계 부담은 줄어들 것으로 보이지만 일부 정책은 구체성이 떨어지는 미봉책”이라는 지적이 나온다. 대한건설협회 관계자는 “PF 수수료 문제가 받아들여진 부분은 긍정적”이라며 “책임준공 제도 개선 방안에 따라 건설사 부담이 줄어들 수 있을 것”이라고 말했다.

조해동·구혁·이소현 기자