“5년 후에나 돈 받는데 현물출자할 땅 주인 있나?”, 업계, 정부 PF제도 개선 “현실성 부족”

개발사업 5년 소요, 시행사 신뢰도 낮아
기관투자자 개발신탁 규제 완화는 환영

시행사들이 정부가 내놓은 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선방안’에 대해 “PF 시장 리스크 감소를 위한 실질적인 대책이 없다”며 미적지근한 반응을 내놓고 있다.

지난 1월 24일 서울 중랑구 상봉동 청년주택 개발사업 건설 현장의 모습. /뉴스1

정부는 이번 방안을 통해 토지주에게 세제 혜택으로 부동산 PF사업에 토지를 현물 출자하도록 유인해 개발사업의 비용을 낮추고 리스크를 줄이도록 유도하겠다고 밝혔다. 이에 시행업계에서는 토지주가 현물출자해 개발사업에 참여할 가능성은 여전히 낮다고 입을 모았다. 투자금 회수를 하는 데 일반적으로 4~5년 이상이 걸리는 개발사업에 토지주들이 참여하기를 꺼리는 데다 시행사에 대한 신뢰도가 매우 낮다는 의견이 많다.

A 시행사 관계자는 “시행사가 5년 뒤에 개발해서 돈을 주겠다고 해서 현물출자를 허용하는 땅주인은 거의 없다고 보면 된다”며 “엑시트 기간이 오래 걸리는 데다 시행사 자체를 잘 믿지 못하기 때문에 세금 조금 깎아준다고 토지주 현물출자를 활성화하기란 역부족”이라고 평가했다.

시행사들은 현재 부동산 경기 악화로 공급 부족이 심화하는 만큼 정부가 PF 시장에 개발사업을 위축시키는 고강도 규제를 단행하기 어려웠을 것이라고 분석했다. 중장기적으로 자기자본비율을 20% 이상으로 끌어올리기 위한 목표를 제시하는 대책을 발표하는 데 그쳤다고 봤다.

반면 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화에 대해서는 긍정적인 반응을 보였다. 차입 위주의 자금 조달만 가능했던 부동산 신탁사가 기관투자자의 지분투자를 사업비(토지비 제외)의 약 15%까지 받을 수 있게 되면, 대출 비중이 줄어 금리 인상 등의 외부 요인에 취약한 현 상황이 개선될 것이라는 게 시행업계의 평가다.

B 시행사 관계자는 “부동산 시장에 새로운 자본이 투입되는 것은 매우 긍정적이며 연기금 등 기관투자자들이 우수한 개발 사업지를 놓치지 않고 합리적인 투자를 해줄 것”이라며 “많은 대출은 프로젝트의 수익성을 악화시키고 자칫 프로젝트를 무너뜨릴 수도 있지만 투자를 기반으로 한 자기자본 확보는 사업성을 높이고 부동산 시장을 활성화하며 양질의 부동산을 공급할 수 있는 발판이 될 것”이라고 말했다.

시행사들은 개발사업 자기자본(에쿼티) 투자자를 기관뿐 아니라 리츠, 펀드, 개인투자자 등으로 다변화할 수 있도록 제도를 추가 완화해야 한다고 주장했다. 이를 위해 개발사업의 사업성평가 체제를 마련해 개발사업을 잘 모르는 개인투자자들도 사업성평가를 기반으로 에쿼티 투자에 나설 수 있도록 정부가 도와야 한다는 의견을 제시했다.

C 시행사 임원은 “시행사가 자체적으로 자기자본비율을 20% 이상으로 끌어올리긴 어려우니 기관뿐 아니라 리츠, 펀드, 개인투자자들이 지분투자에 나설 수 있도록 체계를 잘 마련해주는 역할을 정부가 해야 한다”며 “담보 중심의 사업성 평가가 아니라 PF 사업에 대한 사업성평가를 A, B, C 등급으로 나눠 체계적으로 진행해 개발사업을 잘 모르는 개인투자자들도 이를 기반으로 에쿼티 투자를 할 수 있도록 양성화하는 것이 중요하다”고 설명했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -