“한국 뭉칫돈 몰린 뉴욕 콘도”…그들을 움직인 건 양도세도 말고도 더 있다[박용범 칼럼]

상속·증여 혜택에 양도세 면제
원화값 약세 지속에 투자봇물
달러자산 포트폴리오 편입 붐
투자자 내모는 세제개혁 절실

이미지=챗GPT

뉴욕 중심부에 있고 전세계인들의 사랑을 받고 있는 브라이언파크. .

뉴요커들이 바쁜 일상 생활 속 ‘쉼표’를 찍을 수 있는 공간이다. 겨울이면 아이스 스케이트장으로 변신하는 매력적인 곳이다. 맨하튼에서도 최고의 입지로 꼽히는 이 공원 인근에 새 콘도(개별 소유권이 있는 주거형 아파트) 개발이 한창이다. 이 콘도를 최근 다수의 한국인들이 사들이고 있다.

이 뿐만이 아니다. 뉴욕의 새 중심지로 떠오른 허드슨야드 일대 콘도, 이른바 ‘펜슬타워’라고 불리는 센트럴파크 남부 초고층 콘도들, 재개발이 한창인 브루클릭 중심부 콘도까지 다양한 뉴욕 부동산에 한국인 투자가 몰리고 있다.

브라이언파크 인근 콘도에 투자한 사람들의 반응은 이렇다. 뉴욕 최중심부에 있는 신축 콘도가 강남보다 싸다는 것이다. 분양가는 33억원(원베드룸)~179억원(펜트하우스) 선이다. 미국식 콘도를 한국 아파트와 단순 비교하기 어렵지만 가격대는 반포 원베일리의 국평, 펜트하우스보다 확실히 싸다.

자산가들이 가장 민감해 하는 세제 관련, 미국 세법은 더 투자 매력도를 높인다.

특히 상속·증여에 관대한 미국 세제는 한국과 큰 대비를 이룬다. 상속·증여세 면제는 일정 조건을 갖춰야 충족되기 때문에 논외로 하자. 한국에서 큰 부담인 양도세가 미국에선 매우 가볍다.

미국에서 투자용 부동산은 매각 후 1달러라도 더 비싼 부동산으로 갈아탈 경우 양도세가 면제된다. 그리고 소유주가 사망시 상속인에게 큰 선물을 준다.

사망한 소유주가 취득한 취득가격이 사라지고, 상속인이 상속당시 시가가 새로운 취득가격으로 의제된다. 투자용 부동산 한 채는 사실상 양도세가 영원히 면제되는 셈이다. 과표를 올려주면서 계속 투자를 유도하는 세제다.

지금은 더 사라졌지만 뉴욕시가 재개발을 촉진시키기 위해서 30년간 재산세를 면제한 콘도에 투자한 투자자도 많다. 심지어 이 혜택은 소유주가 바뀌어도 승계되는 권리다.

5% 안팎의 자본수익률은 덤이다. 이런 수익이 없어도 한국의 징벌적 상속·증여세에 신물이 나서 해외투자를 결정한 사람들이 많다.

여기까지는 최근에 달라진 것이 없는 상수다.

최근 부각된 변수가 있다. 바로 환율이다. 한국인 투자자들은 2년전 달러당 원화값이 1450원까지 폭락하자 상당수가 미국 부동산 투자를 포기했다. 이들은 지난해까지도 원화값이 1300원 안팎에서 머물자 관망하는 추세가 강했다.

하지만 최근에는 달라졌다. 기다렸던 투자자들이 일제히 투자를 결정했다. 환율과 무관하게 투자가 몰리고 있다는 것이 현지 부동산 업계의 전언이다. 더 이상 원화값이 1100원~1200원대로 돌아가기 어렵다고 판단한 것이다. 이들의 판단은 틀리지 않았다.

2년 전 자산포트폴리오를 원화로만 구성할 경우 원화값 추락시 한 순간에 20% 평가손이 생긴다는 것을 뼈져리게 경험한 사람들이 나선 것이다.

지난 정부 시절 징벌적 부동산 보유세를 ‘해외부동산 투자 촉진책’이라고 부르는 사람도 있다. 징벌적 과세가 역설적으로 해외 투자를 촉진했다는 뜻이다. 이처럼 세제, 정책을 어떻게 펴느냐에 따라 자본은 극도로 민감하게 반응한다.

미국 대선 이후 외국인투자자들이 K증시에서 썰물처럼 빠져 나가고 있다. 서학개미는 700만명을 넘어섰고, 이들의 미국증시 투자액은 1000억달러를 넘어섰다. 이 속도는 더 가속화될 전망이다.

더 큰 자본시장을 경험하고 있다는 점에서 평가할 점도 있다. 하지만 국내 자본시장 토양은 더욱 메말라간다. 기업들이 자본시장 양분없이 성장하기는 쉽지 않다.

금융투자소득세 논란이 한 원인이었다. 투자자를 위한 어떤 세제 개혁이 필요한지 답은 나와있다. 여기에 우리의 미래가 달려있다.

박용범 증권부장