자기자본비율 2028년까지 20% 늘리고 토지주 현물출자 유도

국토부, 부동산 PF제도 개선 방안 발표

개발참여 유형. 국토부 제공

정부가 중장기적으로 자기자본비율을 오는 2028년까지 20%로 늘리는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing·PF) 산업의 구조를 개선하기로 했다.

또 자기자본비율을 높이기 위해 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자하도록 유도한다는 방침이다. 시장 변동에 대한 리스크를 줄이고 주택공급을 활성화하기 위한 취지다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의의 의결을 거쳐 이런 내용을 담은 부동산 PF제도 개선방안을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

부동산 PF는 대상 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다

정부는 그간 연구용역(KDI)과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 부동산 PF 제도 개선방안을 마련했다.

우선 안정적인 수준의 자기자본 확충을 위해 현물출자를 통한 안정적 사업구조를 마련한다는 방침이다.

자기자본비율은 오는 2026년 10%에서 2027년 15%, 2028년 20%로 늘려 가기로 했다.

이를 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도할 예정이다.

PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용하기로 했다.

더불어 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅을 진행한다.

이와 함께 △인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 △리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 △금융 건전성 규제체계를 합리화한다는 계획도 세웠다.

정부는 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립을 위해 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선하기로 했다. PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관을 인증하고 대출 시 평가기관의 사업성 평가를 의무화한다.

불합리한 관행 개선을 위해서는 책임준공을 합리화하고 PF수수료 관행을 개선하고 부동산신탁사의 토지신탁을 내실화할 예정이다.

국토부는 분양수익만을 쫓는 단기적인 시행 형태에서 '개발+운영+금융이 가능한 종합부동산회사'가 나올 수 있도록 지원한다는 계획이다. 다만, 이럴 경우 자본 규모가 큰 기업이나 부동산업체 등만 할 수 있는 것이어서 소자본이나 중소 규모 시행자들의 사업을 위축시킬 수도 있는 문제도 제기된다.

국토부는 또 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화를 위해 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용을 검토하기로 했다.

아울러 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 '시행실적 검증을 통한 시행능력평가 제도' 도입해 우수 디벨로퍼 인증체계를 마련할 계획이다.

국토부는 "부동산 PF 사업에 현물출자 방식이 안착되고, 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율 올라가고 금융비용은 줄어드는 효과가 나타날 것"이라고 전망했다. 그러면서 "유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력 제고와 주택공급 여건도 개선될 것"이라고 말했다.

#세종