정부, 토지주 ‘부동산 PF’ 현물 출자 때 양도차익 과세 시기 미뤄

14일 열린 경제관계장관회의에서 ‘관련 제도 개선 방안’ 의결
자기자본 비율 높은 시행사에는 용적률 상향 등의 혜택 부여
PF 안정성 높아지는 한편 양질의 주택 공급 활성화 등 기대돼

앞으로는 토지주가 ‘부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업’에 현물 출자하면 이익 실현 때까지 양도차익 과세가 미뤄진다. 또 시행사의 자기자본 비율이 높으면 용적률 상향 등의 혜택을 받을 수 있다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등이 범부처 합동으로 마련한 이 같은 내용의 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 의결했다. 부동산 PF는 개발 사업에서 발생할 수익성을 바탕으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 지난해 말을 기준으로 할 때 전제 규모는 230조 원 수준이다. 이 가운데 70%가량은 주거시설에 투자되고 있어 주택 공급 활성화의 주요 수단으로 활용되는 중이다. 그러나 자기 자본 비율이 낮은 영세 시행사는 고금리 대출을 통해 토지를 매입하고 있어 사업 여건이 악화될 경우 부도로 이어질 가능성이 높았다.

아파트 건설 현장.

이에 정부는 내년 중 조세특례제한법을 개정해 ‘양도차익 과세·납부 이연 제도’를 도입하기로 했다. 현재는 현물 출자 즉시 법인세와 양도세가 부과된다. 또 토지주가 현물 출자하면 한국토지주택공사(LH)의 매입 확약을 통해 사업성을 높이기로 했다. 이렇게 되면 자기자본 비율이 20~40% 수준으로 오르기 때문에 그동안의 지나친 고금리 대출 관행이 해소될 것으로 기대된다.

정부는 이와 함께 자기자본 비율이 높은 시행사가 관리·운영하는 개발사업에 대해서는 용적률 상향, 공공기여 물량 축소, 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증료 할인 등과 같은 특례를 부여한다. 금융기관의 대출 심사 때는 시행사·시공사의 신용도보다는 개발계획의 사업성과 안전성 등을 먼저 따지도록 했다. 이를 위해 내년 하반기까지 평가 기준·절차 등이 포함된 ‘PF 리스크 모범 규준’을 마련할 예정이다.

아울러 정부는 전쟁·천재지변 외에는 어떠한 이유로도 사업 기간 연장을 허용하지 않는 ‘책임준공제’ 역시 손질한다. 현재 제도는 시공사 잘못이 아니어도 준공 일정이 미뤄지면 금융기관이 손해배상 등을 청구하게 되어 있어 불합리하다는 지적이 많았다.

이밖에 이번 방안에는 ‘기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화’, ‘우수 부동산 개발업자(디벨로퍼) 인증 체계 마련’, ‘PF 통합정보체계 구축’ 등도 들어 있다. 국토부·기재부·금융위 측은 “14일 의결된 방안은 부동산 PF 사업 안정화, 양질의 주택 공급 등을 위해 만들어졌다”며 “범부처 협력을 강화, 전체 일정이 순조롭게 진행될 수 있게 하겠다”고 말했다.