“100억짜리 주택사업에 사업자 돈은 고작 3억”…‘봉이 김선달’식 부동산 개발 막는다는데

부동산PF 저자본·고보증 구조 개선

정부가 자기자본 비중을 높여 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 안정적으로 이끄는 부동산 시행사에게 세제와 용적률 혜택을 제공한다. 현재 자기자본비율이 3~5%에 불과한데 건설사의 신용 보증으로 고금리 대출을 일으켜 사업을 진행하는 경우가 많아서다. 인센티브를 줘서 2028년까지 PF사업의 자기자본 비중이 평균 20%가 되도록 유도할 방침이다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF제도 개선방안’을 발표했다. PF는 부동산 개발 이후 생기는 미래 수익(사업성)을 담보로 자금을 조달하는 방식이다. 부동산 PF는 그간 한국경제 뇌관으로 꼽혀왔다. 우리나라 PF사업은 대부분 자기자본비율이 3~5% 수준에 불과하기 때문이다. 부동산 시행사가 3억원만 들고 100억원 짜리 개발 사업을 추진하는 식이다.

대신 건설사나 신탁사가 보증을 서준다. 은행은 사업성보단 건설사나 신탁사가 공사를 기한 안에 마치겠다고 약속(책임준공)한 걸 믿고 고금리 대출을 해주고 있다. 이런 구조 아래서 금리가 급격히 오르거나 경기가 위축되면 이자 부담에 사업이 큰 타격을 입게 된다. 시행사가 이자를 못 갚으면 건설사와 신탁사에게 그 부담이 돌아온다. 리스크가 ‘시행사→건설사→금융사’로 번지는 것이다.

정부는 이에 PF 자기자본비율을 높여 사업의 안정성을 높이는 방안을 유도한다. 먼저 토지주가 토지나 건물을 현물출자 하도록 독려한다. 지금은 기업·개인이 갖고 있는 땅을 출자할 때 법인세와 양도세를 내야 한다. 앞으로 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다.

토지주가 땅을 판 뒤 매각 대금만 챙기고 손을 터는 게 아니라, 현물출자를 통해 리츠 주주로 참여하게끔 하는 것이다. 주주로 참여해 개발 수익을 나누면 토지 매입 비용이 들지 않고 자기자본비율은 높아지는 효과가 있다. 국토부는 수도권 주요 지자체 안에 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물 출자 대상으로 보고 있다.

내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화 하기 위해 선도사업을 진행한다. 선도사업 후보지는 토지 용도 제한과 건폐율·용적률 규제를 대폭 완화하는 공간혁신구역으로 지정할 방침이다. 토지주가 기업형 장기임대주택 같은 정책 사업을 위해 땅을 현물출자하면 한국토지주택공사(LH)가 매입 확약으로 위험을 낮춰준다.

금융기관이 사업성이 아닌 건설사와 신탁사의 보증만 믿고 대출을 해주지 않도록 조치할 계획이기도 하다. PF대출을 해줄 때는 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 정한 뒤 위험 가중치와 충당금을 차등적으로 쌓도록 했다. 자기자본비율이 높은 사업장에 대출을 해주면 충당금을 덜 쌓아도 되는 것이다. 또한 PF 사업에 대한 객관적인 평가를 받도록 사업성 평가를 의무화한다.

PF 대출 계약 때 책임준공은 연장 사유가 제한적인 것도 살펴본다. 현재 전쟁이나 천재지변 외에는 어떤 사유로도 공사기간을 늦출 수 없다. 책임준공 미이행에 따른 손해배상도 건설사와 신탁사가 짊어져야 하는 상황이다. 정부는 책임준공 개선 TF를 운영해 개선 방안을 만들어보겠다고 밝혔다. 아울러 PF 사업의 상시 모니터링을 위해 PF 통합정보시스템을 구축한다.

일본과 미국처럼 대형 부동산 시행사를 육성하기 위해서도 나선다. 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 우수한 공공택지를 살 수 있는 우선권을 제공할 방침이다. 대신 아파트를 개발해 분양 후 털고 나가는 게 아니라 향후 운영까지 할 수 있도록 유도한다. 정부는 이 같은 정책 과제를 통해 2026년까지 PF 사업의 자기자본비율을 10%, 2028년까진 20%로 높이도록 독려하겠단 입장이다.