5% 미만인 부동산PF 시행사 자기자본비율, 20% 수준까지 끌어올린다

정부, ‘부동산PF 제도 개선방안’ 발표

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 14일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 발언하고 있다./뉴시스

정부가 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 받는 시행사의 자기자본 비율을 현행 5% 미만에서 20% 이상 수준으로 끌어올리도록 유도하기 위해 토지 등 현물출자를 보다 쉽게 받을 수 있게 세제혜택을 부여하기로 했다. 또 금융기관들이 시행사에 PF대출을 내줄 때 전문평가기관을 통한 사업성 평가를 의무화하기로 했다.

정부는 13일 오전 개최한 경제관계장관회의에서 이같은 내용을 담은 ‘부동산 PF제도 개선방안’을 발표했다. 부동산 PF는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로, 지난해 말 기준 국내 부동산PF 규모는 230조원에 달한다. 미국과 일본 등 선진국은 시행사(디벨로퍼)가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30∼40% 자기자본으로 토지 매입 후 건설 단계에서 PF대출 받는다. 반면 한국은 디벨로퍼가 5% 이내 자기자본으로 토지 매입 단계부터 고금리 대출(브릿지 대출)을 받아 진행하는 경우가 많다. 금융사는 저자본 리스크를 보완하기 위해 PF 대출을 내줄 때 사업성을 평가하기보다는 건설사·신탁사 등 제3자의 보증에 의존하는 경향이 강하다. 이러한 저자본·고보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 건설환경 변화에 취약하고 시행사→건설사→금융사로 리스크가 확산되기 쉬운 구조다.

◊시행사가 현물출자 쉽게 받을 수 있도록 세제 혜택 제공

우선 정부는 시장의 충격이 적도록 ‘시행사의 자기자본 비율을 몇% 이상’ 같은 방식으로 강제하지는 않았다. 대신 시행사가 스스로 자기자본비율을 높이도록 유도할 수 있는 방안을 마련했다. 구체적으로는 토지주가 시행사에 토지를 보다 쉽게 현물출자(주주로 참여해 시행사와 손익을 함께 공유)할 수 있게 양도소득세 과세를 이익실현 시점까지 연기해주기로 했다. 현재는 토지주가 시행사에게 토지를 현물출자 할 경우 즉시 양도차익에 세금을 부과하지만, 앞으로는 현물출자 후 사업이 시행되고 준공·운영될 때까지 양도차익에 대한 과세를 유예하고 분할 납부를 허용하겠다는 것이다. 정부는 토지 현물출자가 활성화 되면 시행사의 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고, 시행사가 브릿지 대출을 받지 않아도 되기 때문에 사업비가 절감될 것이라 전망했다.

정부는 또 시행사가 준공 후 관리·운영까지 하는 개발사업에 대해선 용적률·공공기여 완화 등 특례를 부여할 예정이다. 시행사가 분양, 준공 후 곧바로 청산하는 구조는 운영까지 이어지는 사업 방식보다 자본 확충 유인이 낮기 때문이다. 국토부 관계자는 “자기자본비율 2~3%로 PF 사업을 하는 것 자체를 막는 것은 아니고 자기자본비율을 높이는 경우 인센티브를 부여한다는 취지”라며 “너무 낮은 자기자본비율이 고질적인 문제였으니 디벨로퍼가 체력을 키울 수 있도록 하겠다는 것”이라고 말했다.

금융기관에는 PF 대출시 시행사의 자기자본비율이 낮을수록 적립해야하는 자본금과 충당금 비율을 높게 적용해 시행사가 자기자본비율을 스스로 높이도록 할 계획이다. 정부는 이같은 방안을 통해 시행사들의 자기자본비율이 2026년에는 10%, 2027년 15%, 2028년 20% 수준까지 상향되길 기대하고 있다.

◊PF대출 실행 시 전문평가기관 통해 사업성 평가 의무화

금융기관이 PF대출 실행시 사업성 평가를 강화하도록 하는 방안도 마련했다. 현재는 금융기관이 사업성 평가 용역을 진행하긴 하나 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 형식적 절차에 불과하고, 시공사나 신탁사 등 제3자의 담보, 신용 제공이 대출 여부에 더 큰 영향을 미치고 있는 상황이다. 이를 개선하기 위해 PF사업성 평가 기준과 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관을 만들어 대출 실행 시 사업성 평가를 의무화하기로 했다.

정부는 ‘책임준공 개선TF’를 운영해 책임준공 제도에 대한 개선 방안도 마련할 계획이다. 현재는 금융사들이 대출 시 리스크를 줄이기 위해 시공사에게 책임준공(전쟁, 천재지변 외에는 어떤 사유에도 준공기한 연장 불허)을 요구하고, 책임준공 미이행시 손해배상(대출원리금 채무인수)을 요구해 시공사의 부담이 매우 큰 상황이다. 또 국내에서 추진되고 있는 PF사업 정보를 체계적으로 관리하기 위해 ‘PF통합 정보시스템’을 구축해 금융사들이 대출심사 시 리스크 진단을 용이하도록 할 계획이다.

이밖에 정부는 역량있는 시행사를 육성하기 위한 방안도 마련했다. 우선 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠(부동산투자회사)가 공공택지에서 개발사업을 할 경우 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공한다는 계획이다. 또 우수한 시행사가 제대로 평가받을 수 있도록 시행능력 평가제도를 도입하기로했다. 건설사들이 시공능력 평가를 받아 매년 순위가 발표되는 것처럼 시행사도 비슷한 제도를 만들겠다는 것이다.