'230조원' 부동산PF 대수술… 은행·보험사, 장기임대주택 사업 허용

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 자기자본 확충을 위해 은행과 보험사가 부동산 임대사업을 할 수 있도록 규제 완화를 추진한다. 사진은 서울 용산구 남산에서 서울 도심 아파트가 보이고 있다./사진=뉴시스

은행·보험사가 집주인인 장기임대주택이 등장한다. 은행은 지금까지 사무소 등 영업용 목적으로 부동산을 소유할 수 있었으나 자회사 지분 15% 이상을 소유하는 방식 등으로 장기임대주택 사업에 참여할 전망이다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산PF제도 개선방안'을 발표했다. 부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로 지난해 말 기준 230조원 규모다.

한국은 '부동산 PF 위기'가 고질적으로 반복되는 이유로 선진국에 비해 낮은 PF 자기자본비율이 꼽힌다. 미국·일본에선 부동산 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 이후 건설 단계에서 PF대출을 받는다.

PF사업은 자기자본비율이 3∼5% 수준이라 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 고금리 대출을 받는다. 3억원만 들고 100억원짜리 사업을 시작하는 셈이다.

은행은 사업성을 제대로 평가하기보다는 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출한다. 시공사가 리스크를 과도하게 짊어지는 구조다.

앞으로 금융당국은 은행이 장기임대주택사업자(법인) 지분을 15% 이상 보유할 수 있도록 제도를 개선한다. 자회사 소유 형태로 장기임대주택 사업에 참여하도록 규제를 풀어준 것이다.

펀드 등 간접투자 방식도 가능하도록 제도를 개선한다. 현재 은행은 펀드 방식으로 간접투자를 하면 해당 출자분에 400%의 위험가중치가 부여된다. 위험가중치 부담을 완화해 참여를 유도하는 방안이 검토된다.

강영수 금융위 금융정책과장은 "은행은 다른 법인 지분을 15% 이상 보유한 순간 그 회사가 자회사로 묶이는데 자회사는 금융업종만 할 수 있었다"며 "장기임대주택 사업에서 은행 역할이 필요하다는 관점에서 관련 사업을 영위하는 법인에는 15% 이상 출자를 허용하려는 것"이라고 설명했다.

보험사는 장기임대주택 사업 참여가 허용됐다. 보험연구원에 따르면 사망보험금·연금 지급이 주요 부채인 생명보험사는 부채 듀레이션(잔존만기)이 약 15.1년으로 추정된다. 부는 사업 참여도를 높이기 위해 장기임대주택을 보유한 보험사의 지급여력비율(K-ICS·킥스) 부동산 투자 위험계수를 25%에서 20%로 완화하기도 했다.

금융위는 내년 상반기부터 태스크포스(TF)를 운영해 업권별 감독규정 세칙·PF리스크 관리 모범규준을 개정할 계획이다. 일정기간 유예 후 단계적으로 시행할 방침으로 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급 적용 하지 않는다.

이남의 기자 namy85@mt.co.kr