자기자본비율 낮으면 '부동산PF' 막힌다… 현행 3→ 20% 상향

정부, '현물출자'로 부실 사전 차단… 토지주 유휴 토지 현물 출자 뒤 개발이익 수령

정부가 관계부처 합동 경제장관회의에서 부동산PF 부실 차단을 위한 방안을 내놨다. /사진=이미지투데이

정부가 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 차단에 나섰다. 자금을 조달할 때 현물출자 방식을 통해 개발자의 자기자본비율을 현재 2~3% 수준에서 20%로 늘리는 방안을 유도하기로 했다.

정부는 14일 오전 관계부처 합동 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다.

현재 부동산 PF는 주택 공급 및 건설투자의 주요 자금 조달 수단으로 활용된다. 지난해 12월 기준 약 230조원이며 이 가운데 약 70%는 주거시설이다.

그동안 부동산 PF는 경기 위축 시기 리스크가 시행사에서 건설업체, 금융기관으로 확산될 수 있다는 우려가 제기됐다.

정부는 미국이 1992년에 도입한 '업리츠' 방식에서 착안, 중장기적으로 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리기 위해 현물출자 방식을 장려한다는 방침을 내놨다.

기존에는 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하면 양도차익에 대한 법인세·양도세가 35% 부과되기 때문에 브릿지 대출로 토지를 매입하는 경우가 대부분이었다.

앞으로 정부는 조세특례제한법을 개정해 현물출자를 하더라도 양도차익에 대한 과세·납부시기를 이연할 계획이다. 이 경우 토지주가 PF사업 주체인 리츠에 현물을 출자하면 주주로 참여하게 된다. 개발이 끝나거나 이익이 발생되는 시점에 부가 개발이익을 얻을 수 있다.

기존에는 브릿지대출을 받을 경우 디벨로퍼는 3%의 자기자본만 갖고 27%의 브릿지대출을 받아 토지를 매입하고 나머지 70%를 본 PF 대출로 조달하게 됐다. 현물출자 방식으로 하는 경우 리츠가 30%의 자기자본을 확보한 상태에서 본PF 대출만 받게 된다.

국토부는 이 같은 새로운 현물출자 방식이 국내에 자리잡을 수 있도록 선도사업을 병행 추진한다.

최종 후보지는 '공간혁신구역'이다. 건축물 용도와 용적률 상향 등 개발규제를 대폭 완화하고 사업계획 컨설팅도 지원한다. 국토부는 선도사업 참여를 위해서는 적어도 10% 이상 자기자본비율을 확보해야 한다고 설명한다.

국토부는 앞으로 자기자본비율이 20~40%로 상향되면 브릿지대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감 및 분양가 인하로 이어질 수 있다고 기대한다.

이밖에 PF 대출 시 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 포함됐다. 새마을금고 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비대비 자기자본비율 요건을 도입하는 방안도 검토한다.

국토부 관계자는 "자기자본비율 2~3%로 PF 사업 자체를 막는 것은 아니고 자기자본비율을 높이는 경우 인센티브를 부여한다는 취지"라고 설명했다. 이어 "만병통치약은 아니지만 하나의 옵션을 추가해 부동산PF가 개선될 수 있도록 제도를 개선하는 첫 시작"이라고 덧붙였다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr