'자기자본 최소 20%' 엄격해진 PF...주택공급 위축 우려도

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 30일 오전 서울 중구 남산에서 서울 시내 아파트 대단지가 보이고 있다. 국토교통부가 발표한 8월 기준 주택 통계에 따르면, 서울 주택 매매거래량은 7∼8월 두 달 연속 1만건을 넘어섰지만, 8월 들어 거래 증가세가 주춤해졌다. 그러나, '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 지난달 1만6천461가구로, 전월보다 2.6%(423가구) 늘었다. 2024.09.30. ks@newsis.com /사진=김근수

정부가 14일 발표한 '부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 제도 개선방안'은 PF 대출 때 사업성 평가를 한층 강화해 금융시장 변동성 등의 리스크를 최소화하는 데 초점이 맞춰져있다. 이를 위해 건설사·신탁사 보증에 사실상 100% 의존해 온 관행을 끊고 최소 20% 수준의 자기자본비율을 포함한 사업성을 종합 심사해 PF 대출 여부를 결정하겠다는 것이다.

지난해 12월 기준 국내 부동산 PF 규모는 약 230조원이다. 이 중 약 70%가 아파트·비아파트 등의 주거시설이며 주택공급을 통한 건설투자를 이어왔다.

이들 업체는 2만4000여 개로, 연 매출 100억원 이하의 '영세' 디벨로퍼가 95%를 차지한다. 특히 업체들이 사업을 벌일 때면 자기자본비율이 5% 이내로 진행되는 경우가 대부분인데 미국과 일본, 네덜란드 등의 부동산 PF의 경우 총사업비의 30~40%를 자기자본으로 투입하는 것과는 확연하게 차이가 난다.

정부는 저자본·고보증을 앞세운 부동산 PF 사업은 외부 충격에 취약할 수밖에 없는 탓에 시행사→건설사→금융사로 도미노식 위험 전이가 된다고 판단한다. 이번 발표에 앞서 한국개발연구원, 국토연구원, 한국금융연구원 등 경제부처 산하 연구기관들은 '자기자본은 늘리는 동시에 보증은 줄이고 PF 대출 평가를 의무화해야 한다'는 입장을 각 부처에 전달했다.

국토교통부 관계자는 "그동안 PF 사업성 평가는 요식행위나 마찬가지일 정도로 굉장히 형식적으로 해왔다"며 "PF 통합정보시스템, 평가전문기관 인증 등을 통해 책임준공을 합리화하려고 한다"고 말했다.

이 같은 방안이 본격 시행되면 주택공급이 위축되는 것 아니냐는 우려의 시선도 존재한다. 제3자 보증 축소 시 PF 리스크는 분산하는 효과는 있겠지만 영세성을 면치 못하는 디벨로퍼들이 까다로워진 사업성 심사를 통과할 것으로 보는 이는 그렇게 많지 않기 때문이다.

부동산 PF 사태 직전 해인 지난 2022년 착공 물량은 38만3404가구로 전년 대비 20만 가구가량 감소했다. 인허가 대비 착공 물량은 2022년 기준 73.5%, 지난해 56.5%로 줄었다.

정부는 도시규제 특례 등 각종 인센티브 앞세운 자기자본확대를 유도하는 방식으로 부동산 PF 시장의 체질개선에 나설 계획이다. 자기자본비율이 높을수록 용적률, 공공기여 완화 등의 혜택도 제공한다.

아울러 유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기가 살아나 주택공급 여건이 크게 개선될 것으로 기대한다. 토지매입을 위한 대출 규모가 줄어드는 만큼 사업비 절감에 따른 분양가 인하도 노릴 수 있다고 본다.

국토부 관계자는 "이번 대책의 핵심은 주택공급이 위축되면 안된다는 것"이라면서 "부동산 PF 대출 때 자기자본비율을 높여야 하는 국민적 공감대가 형성된 만큼 인센티브를 통해 안정적으로 주택 공급을 유도하겠다"고 말했다.

이정혁 기자 utopia@mt.co.kr