현물출자로 자기자본비율 40%까지 상향…차익은 과세이연[PF개선대책]

사업성 평가 의무화, 투자자에 제공 등 운영 투명화

뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 프로젝트파이낸싱(PF) 부실의 원인 중 하나인 낮은 자기자본 비율을 개선하기 위해 토지주가 현물출자 시 양도차익 과세·납부이연 적용하기로 했다. 현물로 출자한 토지에서 부동산이 개발되고 매각 후 이익이 실현되면 세금을 그때 납부하게 하는 방식이다.

정부는 14일 관계 부처 합동으로 이런 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다.

우선 정부는 현물출자를 통해 PF 자기자본비율 상향을 도모한다. 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하는 방식을 통해서다.

이렇게 되면 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고, 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비(분양가 인하)가 절감되는 효과가 있다.

이와 함께 유휴토지를 통해 (임대)주택과 신산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회가 확대될 것으로 국토부는 보고 있다.

대신 PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용해준다.

이는 미국의 리츠 확산의 계기가 되기도 했던 조세 정책으로, 현물로 출자한 토지에서 부동산이 개발되고 매각 후 이익이 실현되면 관련 세금을 그때 납부하게 하는 방식이다.

국토부는 현물출자 방식 개발 선도사업도 추진하기로 했다.

공모를 통해 후보지를 선정하며, 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행할 계획이다.

국토부는 선도사업을 통해 투자자(현물출자 등)와 안정적인 개발수단(프로젝트 리츠), 우수한 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선진국형 개발 모델을 개발한다는 방침이다.

토지주의 의사결정 지원을 위해 한국부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅도 진행한다.

또 정책사업 추진(신유형 장기임대주택등)에 토지주가 현물 출자 시 LH 매입확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로퍼·AMC로 참여하게 한다.

민간의 투명한 사업운영을 유도하기 위해 '부동산개발사업관리법'에서 사업성 평가를 의무화하며, 평가 결과를 대출기관뿐 아니라 전(全) 투자자에게 제공하도록 규정한다.

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