'내 돈 3%·대출 97%' 이런 PF사업장, 대출 제동 걸린다

자기자본 적은 PF사업 대출 때
금융사 대손충당금 비율 높이기로
땅주인이 현물 출자하면 세제 혜택
당근과 채찍 동시에 내놔

4월 서울 영등포구 한국금융투자협회에서 국토교통부가 주최한 리츠(부동산 투자회사) 활용 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 지원방안 설명회가 열렸다. 연합뉴스

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 문턱이 높아질 전망이다. 시행사가 PF사업에 자기자본을 적게 투입할수록 금융사가 자본금·대손충당금을 많이 적립하도록 제도를 바꾸기 때문이다. 땅주인이 토지나 건물을 PF사업에 현물로 출자하면 세제 혜택을 주는 당근책도 도입한다.

국토교통부는 13일 경제관계장관회의를 열어 ‘부동산 PF제도 개선 방안’을 기획재정부, 금융위원회와 함께 발표했다고 이날 밝혔다. PF사업 사업비에서 사업자 자기자본이 차지하는 비율을 선진국 수준(30~40%)으로 높이는 대책이다. 국내 시행사는 대부분 영세해 자기자본을 사업비의 5% 정도만 투자하는 상황이다.

시행사가 토지 매입비 등 사업비 대부분을 고금리 대출(브리지 대출)로 충당하니 부동산 경기가 나빠지면 사업이 무너지고 금융업계까지 흔들리기 일쑤다. 금융사도 PF 사업성보다 건설사나 신탁사의 연대 보증에 의존해 대출을 내주는 문제가 있다. 사업 하나가 무너지면 시행사와 건설사, 금융사가 연쇄적으로 타격을 입는 구조다.

이에 따라 정부는 은행과 보험사, 증권사가 PF 대출 시 적립해야 하는 자본금과 대손충당금의 비율을 PF사업 자기자본비율에 따라 차등화하는 대책을 마련했다. 시행사가 투자한 자기자본비율이 20%보다 낮으면 위험가중치와 자본금과 대손충당금 비율을 높게 적용하는 식이다. 상호금융사, 여신전문금융회사, 새마을금고 등 리스크(위험) 관리 체계가 허약한 업계는 현재 저축은행업계에 적용하는 최저 PF사업 자기자본비율 요건을 도입한다.

결과적으로 자기자본이 적게 투입된 사업은 대출을 받지 못하거나 적게 받을 수 있다. 구체적 차등화 기준은 금융위를 중심으로 금융권 협의를 거쳐 내년에 마련할 계획이다. 다만 국토부 관계자는 “시행사들이 체력이 부족한 상황이라 자기자본을 적게 투입하면 대출이 나오지 않는다고 단정적으로 말하기는 어렵다”면서도 “채찍과 당근이 모두 필요하다”고 설명했다.

정부는 PF사업 자기자본비율을 높이는 유인책도 내놨다. 조세특례제한법을 내년에 개정해 땅주인이 토지나 건물을 현물 출자해 PF사업에 주주로 참여하면 양도차익 과세와 납부 시기를 미뤄주는 것이다. 현재는 기업이나 개인이 보유한 유휴 토지를 출자하면 바로 법인세와 양도세가 부과된다. PF 사업비에서 토지비가 차지하는 비중은 20~40%로 제도가 개선되면 고금리 대출을 덜 받을 수 있다.

국토부는 미국에서도 비슷한 제도를 1992년 시행해 리츠(부동산 투자회사) 시가총액이 5년간 11배 늘었다고 밝혔다. 세수가 줄어든다는 비판이 나올 수 있지만 PF 체질 개선을 위해 건설업계 의견을 대폭 반영했다는 설명이 뒤따랐다. 국토부는 선도 사업 후보지를 공모해 현물 출자를 활성화할 방침이다. 이밖에 PF사업 자기자본비율이 높으면 용적률을 높여 주고, 공공기여를 완화하는 특례를 부여하고, 주택도시보증공사(HUG) 등 정책금융기관의 PF 보증료를 할인해 주기로 했다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com