3억 들고 100억 사업 진행…고금리에 `휘청` PF 손본다

금융위-국토부, 부동산 PF 제도 개선
안정적 자본확충 방안 및 규제 방안 마련
선진국 수준의 자기자본비율 20% 유도
땅주인 현물출자시 양도세 납부 이연

기존 브릿지대출에서 현물출자 변경 시 자본구조 변화 예시. [금융위 제공]

정부가 세제 혜택을 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 했다. 현재는 자기자본 비율이 3~5%에 불과하다. 예를 들면 자기자본 3억원으로 PF를 일으켜 100억원 짜리 사업을 진행하는 형태다. 이러다보니 금리가 상승하거나 부동산 경기가 침체되면 부실 직격탄을 맞게 되게 된다.

토지주가 땅·건물을 리츠(부동산투자회사·REITs)에 현물 출자를 하면 실제 부동산이 매각돼 이익을 실현하는 시점까지 양도소득세 납부 시점을 늦춰준다. 이렇게 하면 지금처럼 사업자가 연 10%대 고금리 대출(브릿지론)을 받아 토지를 매입하지 않아도 된다. 정부는 수도권 주요 지방자치단체내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다

금융회사가 자기자본비율이 낮은 PF사업에 대출해줄 때 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높여 PF사업의 자기자본비율 확충을 유도하기로 했다.

정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의에서 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 이 같은 부동산 PF 제도 개선안을 의결했다. 이 개선안은 연구용역(KDI)과 50여명의 전문가와 시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 마련했다.

우선 부동산 PF 산업 구조를 선진화하며, 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반을 마련하기로 했다.

현재 PF 사업 토지비 비중은 통상 20~40% 수준이다. 다만, 일부 지방은 10%이거나 서울 도심의 경우 40% 이상인 사례도 있었다. 이 같은 고금리 대출로 토지를 매입하면 대외변수에 취약할 수 밖에 없는 구조였다. 기업 및 개인이 보유한 유휴토지를 PF 사업에 출자하는 대안도 있었지만, 현물출자할 때 법인세나 양도세가 부과된다는 점이 어려움으로 꼽혔다.

정부는 향후 개선안을 적용해 PF 자기자본비율 올리고, 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지 및 건물을 주주로 참여하도록 유도할 계획이다. 관련 조세특례제한법 개정으로 리츠에 현물출자할 경우, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세와 납부이연을 적용할 방침이다.

국토부는 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다. 정부는 내년부터 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위한 선도사업을 진행하기로 했다.

강영수 금융위원회 금융정책과장은 "자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향 조정되며 브릿지 대출을 받지않아도 될 것으로 보인다"며 "사업비 절감을 통한 분양가 인하와 함께 유휴토지를 통해 (임대)주택, 신(新) 산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회도 확대될 것으로 기대한다"고 강조했다.

자본 확충을 지원하기 위한 인센티브 방안도 도입한다. 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률 및 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여할 예정이다. 또 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료 할인을과 자회사 소유 및 간접투자 등 다양한 방식을 통해 은행과 보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방향의 개선안도 검토하고 있다.

아울러 리스크 관리를 강화하며 PF 대출 시 20% 등 일정 PF 사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 리스크 관리 체계가 부족한 상호금융 및 여전사, 새마을금고 등 업권에 대해 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입하는 것을 구상하고 있다.

정부는 PF 대출 시 사업성 평가도 강화하며, 시행사 및 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출을 내주도록 할 계획이다. PF 사업성 평가 기준과 수수료 원칙 등 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증 및 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다.

이 밖에 PF 수수료 관행을 개선하기 위해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보 제공 절차 등을 마련하기로 했다. 부동산신탁사의 토지신탁 책임 범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리 기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화한다. 리츠를 통한 개발 및 운영이 가능한 '한국형 디벨로퍼(부동산 개발사업자)'로 육성하며, 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공한다. 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점 부여하는 방식을 도입하기로 했다.

강영수 과장은 "개선 방안이 나온 것일 뿐, 모범규준을 마련하려면 내년 상반기 또는 하반기까지는 예상해, 내년엔 시행은 어려울 것으로 보인다"며 "내년 경기 악화 전망 속 인센티브 방안이나 리스크 규제 강화에 대해 부동산 경기도 모니터링하면서 업계와 소통해 최선의 방안을 도출할 계획"이라고 말했다.

임성원기자 sone@dt.co.kr