부동산 PF 대출 전 사업성 평가 의무화된다

앞으로 금융사는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업에 대한 대출을 내줄 때 전문평가기관을 통한 사업성 평가를 의무적으로 시행해야 한다. 은행·보험사의 장기임대주택 투자 사업이 허용되며, 건설 시행사의 자기자본비율에 따라 금융사들은 채권의 위험가중치를 달리 계산하고 대손충당금 적립 규모를 차등화할 수 있다.

금융위원회는 기획재정부·국토교통부 등 관계 기관과 함께 이같은 내용이 담긴 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 14일 발표했다. 개성안에는 부동산 PF 시장의 공정한 질서 확립과 디벨로퍼의 자기자본 확충을 위한 방안 등이 담겼다.

정부는 금융사가 부동산 PF 대출을 내줄 때 사업성 평가를 의무적으로 실시하도록 지도하기로 했다. 현재 금융사는 대출 시행 전 외부 업체에 부동산 PF 사업성 평가 용역을 맡긴다. 다만 용역 평가에 대한 신뢰도는 낮은 편이며 금융사는 이를 형식적인 절차로 여기고 있다. 정부는 금융사에 부동산 PF 사업성 평가 기준 및 절차를 마련하고 전문평가기관을 통해 사업성 평가를 의무적으로 받도록 할 방침이다. 정부는 이러한 내용이 담긴 부동산 PF 리스크 모법규준을 내년 하반기 중 마련한다.

이외에도 정부는 은행과 보험사의 장기임대주택 투자 사업을 허용토록 했다. 현재 금융사는 업무용 목적 외 부동산 소유가 허용되지 않는다. 은행·보험사의 자회사가 부동산을 소유하거나 펀드 등 간접투자하는 방식으로 장기주택사업을 영위하도록 은행법과 보헙법을 개정할 계획이다. 해당 제도 개선의 목적은 장기임대주택 사업 활성화를 위함이다.

지난 9일 서울 시내의 한 미분양 아파트 분양 사무소 앞에 현수막이 게시돼 있다. /뉴스1

금융사의 리스크 관리를 조여 시행사의 자기자본비율 확충을 유도하는 방안도 제시됐다. 앞으로 금융사는 부동산 PF 대출시 해당 사업에 시행사의 자기자본비율이 일정 기준을 넘으면 채권의 위험가중치와 대손충당금을 차등화할 수 있다. 시행사의 자기자본비율이 높을수록 금융사가 해당 대출에 대해 적립해야 하는 대손충당금을 낮게 하는 방식이다. 자기자본이 충분한 시행사가 대출도 쉽게 받을 수 있도록 설계한 규제다.

강영수 금융위 금융정책과장은 “(바뀐 규제환경 속에서도)자본이 부족한 시행사도 금융사의 사업성 평가를 거치면 충분히 사업이 가능하다”며 “시행사는 자기자본비율을 늘려야 하며 이를 위한 다양한 혜택을 만들었다”고 설명했다.

업권별 위험가중치 및 대손충당금 관련 규제도 정비된다. 현재 부동산 PF 대출은 기업대출보다 연체율이 높으나 위험가중치가 기업대출 대비 높지 않은 상태다. 또한 업권별 연체율에 차이가 있음에도 전 금융권의 부동산 PF 대출 대손충당금 규제는 동일하다. 이에 정부는 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요 업권에 마련한다. 업권별 부동산 PF 익스포져에 대한 한도규제도 정비된다. 정부는 업권별 규제 역시 유예기간을 두며 소급적용하지 않겠다는 방침이다.

불합리한 부동산 PF 수수료 관행도 타파할 계획이다. 앞서 금융감독원은 지난 3월과 4월에 걸쳐 부동산 PF 수수료 점검을 실시했고 불합리한 수수료 부과 및 차주(돈 빌리는 사람)에 대한 정보제공 부족 등의 문제점을 발견했다. 정부는 금융·건설업계와 전문가가 함께 참여하는 부동산 PF 수수료 개선 TF(태스크포스)를 지난 5월부터 구성해 개선안을 모색하고 있다. 이를 바탕으로 금융 당국은 올해 안에 금융업권별 수수료 관련 모법규준을 마련할 예정이다. 모범규준엔 수수료 정의 및 항목 분류, 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차 등이 담긴다.

다만 정부는 구체적인 규제 시행시기를 확정 발표하지 않았다. 강 과장은 “구체적인 규정을 내년에 마련하고 유예기간을 고려하면 내년에 규제 시행은 어렵다”며 “이 과정에서 부동산 경기 등 여러 경제상황을 검토하고 금융권 의견 수렴 과정도 필요하다”고 말했다.