PF 대출시 전문평가기관 통한 '사업성 평가' 의무화한다

관계부처 합동 부동산 PF 제도 개선방안 발표
책임준공 개선TF 운영, PF 통합정보시스템 구축
부동산 신탁사의 토지신탁 책임 범위 표준화

[서울=뉴시스] PF 통합정보시스템 구조도(안). 2024.11.13 (자료 제공=국토부) photo@newsis.com *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 공정한 질서 확립을 위해 책임준공, 수수료 등 불합리한 관행 개선에 나선다.

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회는 14일 오전 경제관계장관회의 의결을 통해 이같은 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.

PF 대출시 전문평가기관 통한 '사업성 평가' 의무화

현재 PF사업은 시공사·신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족하고, 금융사들이 자체적으로 사업성 평가 용역을 진행하더라도 신뢰도가 낮다 보니 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식되는 경우가 많았다.

이에 정부는 앞으로 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선한다. 또 PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)을 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성평가를 의무화한다.

책임준공 관행 개선 TF 운영…내년 1분기 방안 마련

또 현재 금융사는 PF대출 시 리스크를 완화하기 위해 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구하고 있는데, 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 전쟁 및 천재지변이 아니고는 책임준공 연장이 거의 안 되다 보니 시공사의 부담이 큰 편이었다.

게다가 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사가 온전히 부담하는 경우도 많았다. 다만 갑자기 책임준공 연장사유를 확대하고 배상범위가 축소될 경우 부동산 PF 대출이 위축될 것 이라는 우려도 존재한다.

이에 정부는 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선TF'를 운영, 내년 1분기 중으로 책임준공 개선방안을 마련한다는 방침이다.

구체적으로는 도급·PF대출·신탁계약 상 책임준공 연장사유를 '민간공사 표준도급계약서'(국토부 고시) 등을 고려해 일치시키는 방안 및 책임준공 기한 도과시 배상범위를 구체화하는 방안 등이 논의되고 있다.

또 PF 수수료 관행도 개선한다. 금감원이 지난 3~4월 PF 수수료를 점검한 결과에 따르면 일부 불합리한 수수료 부과 관행 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점이 확인됐기 때문이다.

이에 정부는 지난 5월부터 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 'PF 수수료 개선 TF'를 통해 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차 등 관련 개선방안을 도출 및 시행하기 위해 논의를 진행하고 있다.

PF 통합정보시스템 구축…전국 PF 사업 현황 공개

아울러 정부는 PF 통합정보시스템도 구축한다. 현재는 인허가·대출·분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있기 때문이다.

정부는 이번 통합정보시스템 구축을 통해 PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링이 가능해질 것으로 보고 있다. 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황정보를 정기적(예시,반기)으로 축적할 수 있게 되는 것이다.

또 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 공개함으로써 디벨로퍼들은 공급상황을 판단하고, 금융사는 대출심사 시 리스크 진단을 하는 한편, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링 및 선제적 대응이 가능해질 것으로 보고 있다. 여기에 개별 사업 이력관리를 통해 'PF 조정위원회' 조정력도 제고될 것으로 보고 있다.

부동산 신탁사의 토지신탁 책임 범위 표준화

마지막으로 부동산신탁사의 토지신탁도 내실화한다. 현재는 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 공사비 상승 등 요인으로 공사가 지연되면 이에 따른 리스크가 신탁사로 전이되는 등 우발채무 현실화 위험이 존재하고 있기 때문이다.

이에 정부는 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다는 방침이다.

국토부 관계자는 "책임준공 기간의 경우 예외가 있긴 하지만 사실상 연장사유가 발생하는 경우는 거의 없어 시공사에 너무 불리하다는 인식이 있었는데, 내년 1분기까지 책임준공과 관련된 개선방안을 마련할 계획"이라며 "업계에서도 노조 파업이나 불균형 도급에 따른 연장은 인정해줘야 하는 것 아니냐며 이자는 낼테니 책임준공 기간 합리적으로 연장해달라는 요구가 있었다"고 설명했다.

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