'연쇄부실' PF 구조 손질…자기자본비율 5%→20%로

[자료=금융위원회]

부동산 경기 침체 속에 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실 사태가 반복되자, 금융당국이 PF 구조 손질에 나섰습니다. 

5% 수준에 그치는 사업주체(시행사)의 총 사업비 대비 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어 올리고 보증 의존도를 낮추는 게 핵심입니다. 

오늘(14일) 금융위원회와 국토교통부, 기획재정부 등은 관계부처 합동으로 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했습니다. 

정부는 그간 연구용역과 전문가, 업계 등 현장 의견 수렴을 거쳐 이같은 대책을 마련했습니다. 

국내 부동산 PF는 지난해 말 기준 230조 규모이며, 이 중 약 70%가 주거시설로 주택 공급과 건설투자의 주요 자금 조달 수단으로 활용되고 있는 상황입니다. 

미국과 일본 등 선진국에선 시행사(디벨로퍼)가 금융사와 연기금 등 지분투자자를 유치해 30~40%의 자기자본으로 토지를 매입한 뒤 건설단계에서 PF 대출을 활용하고 있습니다. 

하지만 대부분 영세한 국내 시행사들의 경우 자기자본 비율이 5%에 그쳐 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 사업을 진행하고 있는 실정입니다. 

이같은 취약한 구조에 은행 등 대출기관도 리스크를 보완하기 위해 건설사나 신탁사 보증에 의존하고 있습니다. 

정부는 이같은 저(低)자본·고(高)보증 구조에 PF가 부동산 경기 위축 등 사업 여건 악화에 취약하고, 시행사→건설사→금융사로 리스크가 확산·전이되는 문제가 있다고 봤습니다. 

브릿지론 대신 현물출자로 자본 확충 유도
이에 중장기적으로 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 끌어올릴 대책을 내놓았습니다. 

자기자본비율 상향을 위해 우선 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도할 방침입니다. 

예를 들어 공모 부동산 간접투자 방식인 리츠에 현물출자할 경우, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세와 납부를 이연시켜줄 방침입니다. 

자기자본비율이 높아지면 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비를 줄일 수 있고, 분양가 인하 효과는 물론, 사업 안전성도 높이는 효과를 기대하고 있습니다. 

자기자본비율 상향시 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 적용하거나 PF 보증수수료를 깎아주는 등의 인센티브도 추진합니다. 

또 PF 시장에 은행과 보험사 등의 자금 유입 활성화를 위해 장기임대주택 사업의 경우, 비금융업무 관련 규제를 완화해 자회사나 펀드 등 간접투자 방식으로 사업에 뛰어들 수 있도록 유도할 방침입니다. 

비율 미달시 충당금 등 부담 가중
반면, 자기자본비율을 높일 수 있도록 규제를 강화하는 채찍도 들 예정입니다. 

예를 들어 20% 자기자본비율을 기준으로, 이보다 낮을 경우 PF 대출을 내주는 금융사의 위험가중치와 충당금 부담을 가중시키는 방안을 추진합니다. 

이를 통해 금융사에도 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 높인다는 계획입니다. 

또 리스크 관리체계가 부족한 상호금융과 여전사, 새마을금고 등에는 시행사의 자기자본비율이 20%가 넘는 경우에만 PF 대출을 내줄 수 있는 저축은행처럼 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다는 방침입니다. 

전체여신에 대해서만 도입돼 있는 '거액신용공여 한도 규제'도 업권별로 각기 다른 부동산 PF 관련 별도의 한도 규제를 정비할 방침입니다. 

이와 함께 정부는 업계에서 애로로 지적해 온 책임준공 제도나 PF 수수료 부과 등 불합리한 등은 TF 운영을 통해 지속적으로 개선에 나설 계획입니다. 

이들 개선 과제 시행을 위한 관련 법이나 내규 개정 작업이 내년부터 이뤄질 예정이며, 유예 기간 등을 감안하면 내후년에나 시행될 전망입니다. 

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