돈 없이 빚내 집 팔던 관행 없앤다…디벨로퍼 자기자본 비율 높인다 [부동산360]

경제장관회의 ‘부동산 PF 제도 개선방안’ 발표
자기자본 비율 늘릴 수 있게 각종 인센티브 내놔
시행사, 운영까지 하는 경우 각종 혜택 누릴 수 있어
책임준공 제도 합리화 방안도

[헤럴드경제=서영상 기자]이르면 내년부터 시행사업을 위해 자기땅을 내놓는 토지 소유주들은 사업지 관련 각종 세제혜택은 물론 용적률 완화 이익까지 누릴 수 있을 예정이다.

공사비, 금융비용은 물론 토지비까지 대부분 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출로 조달하는 국내 특유의 시행 방식탓에 시행사업자의 지나치게 낮은 자기자본 비율이 PF 부실을 키웠다는 판단에서다. 이에 정부에서는 PF 사업들의 갑작스런 외부요인에서 찾아올 수 있는 리스크를 줄이고자 자기자본 비율이 일정 기준을 넘어서는 사업지들에 대해 각종 인센티브 혜택을 주기로 했다.

정부는 14일 오전 경제장관회의를 열고 이같은 내용이 담긴 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부·기획재정부·금융위원회 합동으로 발표했다.

우선 정부는 최근 곳곳에서 벌어지고 있는 PF사업의 부실 원인으로 낮은 자기자본 비율을 주목했다.

국내 시행사들은 단기수익 추구경향이 강하고 영세성으로 인해 총 사업비의 5% 이내 자기자본만 가지고 토지 매입 후 고금리 대출을 받아 사업을 진행한다.

이에 낮은 자기자본으로 사업을 시작하며 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF로 전환하지 못해 경매위기에 처한 사업장들이 많다는 것이다.

반면 선진국 시행사들의 경우 30~40% 수준의 자기자본 비율을 유지한다는 것이 국토부의 설명이다.

이에 정부는 자기자본 비율을 선진국 수준으로 높이기 위한 복안으로 토지주의 사업참여를 유도하기로 했다. 국토부가 파악하고 있는 수도권 내 100평 이상 주거·상업지역만 7000만㎡에 이른다.

토지주들을 끌어들이기 위한 유인책으로는 가장 먼저 세제혜택 카드를 꺼냈다.

현재는 토지주가 현물출자를 하는 경우 곧바로 양도차익에 대해 과세관청이 세금을 물리지만 내년안에 조세특례제한법 개정을 통해 과세와 납부를 일정기간 유예하고, 분할납부를 허용하겠다는 것이다.

또 이같은 현물출자 방식을 통한 개발사업을 진행하는 곳들 중에는 선도사업 후보지 공모를 통해 용적률 등 개발규제가 대폭완화 된 공간혁신구역을 접목한 사업계획 컨설팅도 진행할 예정이다.

행정지원 또한 이뤄진다. 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립을 지원해 줄 방침이다. 만약 사업이 장기임대주택 등을 짓는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 매입 확약을 통해 사업성 보완까지 해주기로 했다.

인센티브를 주는 자기자본 비율 기준은 제도의 정착을 위해 점차 늘려갈 방침이다. 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년 20% 이상 자기자본 비율을 확보한 사업지들에 대해 앞서 나온 인센티브를 부여한다.

정부는 대부분의 시행사가 분양을 통한 단기이익 실현을 목표로 사업에 뛰어든다는 점도 문제점으로 지적했다. 시행사들이 분양으로만 수익을 내다 보니 분양경기와 금리변동 등에 취약해 건설사, 금융사로 리스크 확산이 빠르게 진행된다는 것이다.

그러면서 일본 최대 시행사 중 하나인 미쓰이 부동산의 경우 수익구조가 분양(36%), 임대(31%),매니지먼트(20%)인 점 등을 모범사례로 들었다.

이에 수익구조 다각화를 위한 유인책도 내놨다. 높은 자기자본 비율을 통해 시행사가 개발 이후에도 사업지를 관리·운영하는 경우에는 용적률, 공공기여 완화 등의 혜택을 부여하기로 했다. 나중 공공택지를 분양하는 경우에는 매입 우선권까지 부여하는 방안까지 고려중이다.

최근 대단지 아파트들의 상가들이 미분양에 허덕이고 있는데 이들 상가들을 시행사가 직접 소유하고 운영하는 것은 장기적인 지역활성화를 위해서도 도움이 된다는 것이다 . 전문적인 임대운영을 통해 부동산 자산가치를 극대화 하고, 수요 맞춤형 공간 조성 및 콘텐츠 제공으로 지역 활성화에 기여할 수 있도록 장려할 방침이다.

둔촌주공 공사중단 사태 이후 시공 계약서에 자주 등장하는 책임준공 제도도 좀 더 합리화 하기로 했다.

책임준공이란 시공사가 정해진 기간 내에 공사를 완료하고 사용승인이나 준공을 보장하는 의무를 명시한 약속의 일종이다.

그동안 대주단들은 대출 시 리스크를 완화하기 위해 시공사의 책임준공을 시공사, 신사에 요구해왔다.

전쟁 천재지변 사유 외에는 어떤 사유도 준공기한 연장이 안돼 시공사, 신탁사에 지나친 부담을 주는 정책이라는 비판도 이어져 왔다.

이에 정부는 국토부, 금융당국, 시행사 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영하고 개선방안을 마련하기로 했다. 예를 들어 책임준공 기한이 도과했을 경우 시공사의 배상범위를 사안에 따라 다르게 수 있게 하는 것이다. 또 신탁사 역시 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화하기로 했다.

이 밖에도 정부는 PF 관련 정보의 체계적 관리 부제로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있다는 점을 문제점으로 인식했다. 이에 PF 사업의 상시 모니터링을 위한 'PF 통합정보시스템'을 구축하고 PF 사업의 상시 모니터링을 진행하기로 했다.

국토부 관계자는 “놀고 있는 땅들이 PF사업에 현물출자가 되면 주택 공급의 여건도 개선되고 PF사업의 부실화 우려도 크게 줄 것”이라면서 “(대책을 통해)현재의 분양수익만을 쫓는 단기 영세한 시행 형태에서 개발·운영·금융이 가능한 종합부동산회사 육성까지도 기대해 본다”고 했다.

sang@heraldcorp.com