국내 부동산펀드도 터졌다···'건대 CGV빌딩' 결국 채무불이행

'이지스 194호' 대출이자 15억 미납
대부분 공실···매각해도 손실 불가피
EOD 선언 땐 10% 연체이자 내야
국내 상업용부동산 부실 확산 '촉각'

서울 광진구 자양동에 위치한 복합쇼핑몰 ‘몰오브케이’. 사진제공=이지스자산운용

[서울경제]

서울 시내 주요 상권 중 하나인 건대입구역 인근에 위치한 복합쇼핑몰 ‘몰오브케이(Mall of K)’에 투자한 국내 부동산 펀드에 결국 채무불이행이 발생했다. 해외 상업용 부동산 펀드에서 잇달아 손실이 발생하는 가운데 고금리와 경기 침체 장기화 등으로 국내 상업용 부동산까지 부실 위험이 확산하는 모양새다.

13일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용의 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’는 이달 7일 대출이자 약 15억 원을 납부하지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 지난해 말부터 채무불이행 우려가 제기됐으나 1년 가까이 위기를 넘기며 버티다가 끝내 손을 들고 만 것이다.

이지스 194호 펀드는 ‘건대 CGV’로 알려진 몰오브케이에 투자해 임대수익을 추구하는 상품이다. 2018년 설정액 208억 원을 모은 뒤 담보대출, 임대보증금 등을 합쳐 596억 원에 해당 건물을 매입했다. 매입 당시엔 임대율이 100%로 잔여 공실이 없었으나 2020년 발생한 코로나19 팬데믹으로 건대 상권 전반이 침체되면서 결국 만기 내 자산 매각에 실패했다.

현재 몰오브케이는 CGV 영화관 등 일부를 제외하고 대부분 공실 상태다. 그동안 대출이자도 크게 올라 자산을 매각하더라도 손실이 불가피할 전망이다. 해당 펀드는 올해 9월 말 기준으로 3개월 수익률 -5.55%, 1년 수익률 -43.40%, 3년 수익률 –57.09% 등을 기록한 상태다.

문제는 건대 상권 침체가 예상보다 길어지면서 매각 작업도 쉽지 않다는 것이다. 당초 건대 상권은 인근에 대학교가 두 곳이나 있을 뿐만 아니라 지하철 2·7호선이 지나고 광역 접근성도 우수해 금호·잠실 등 인근 생활권 인구까지 흡수할 것으로 기대했다. 그러나 고금리·고물가 장기화로 소비 침체가 이어지는 가운데 인근 성수동 등으로 상권이 분산되면서 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못했다.

이지스자산운용은 채무불이행을 피하기 위해 CGV 등 입주사로부터 수개월 치 임대료를 미리 받아 이자를 내면서 버텼다. 그러나 부동산 경기 침체가 장기화되고 매각 작업도 불발로 끝난 데다 현금 유동성도 바닥나자 EOD를 피할 수 없게 된 것으로 보인다.

다만 올해 4월 대주단과 협의를 통해 EOD 선언 시기는 3개월 후인 내년 2월 7일까지 미뤄둔 상태다. 대주단이 내년 2월 EOD를 선언하게 되면 대출 원리금을 즉시 변제해야 하고, 그렇지 않으면 기존 금리 연 7.5%에 가산 금리 연 3.0%를 더한 연체이자까지 내야 한다. 대주단 판단에 따라 EOD 선언을 유예할 수도 있다.

이지스자산운용은 내년 EOD 선언 이전까지 조속한 자산 매각 등을 진행하겠다는 방침이다. 이지스자산운용 관계자는 “투자자들이 겪는 여러 불편에 대해 이유 여하를 막론하고 깊은 유감”이라며 “해당 펀드의 자산 가치 제고와 투자자 권리 보호에 최선을 다하겠다”고 했다.

한편 독일 트리아논 빌딩, 유럽 3개국 아마존 물류센터 등 해외 상업용 부동산에 투자하는 국내 펀드 손실도 지속적으로 발생하고 있다. 이에 금융감독원은 국내 금융회사의 해외 부동산 투자 리스크를 점검하기 위해 데이터베이스(DB)를 구축하고 상시 모니터링을 실시하고 있다.

조지원 기자 jw@sedaily.com