서울원 아이파크, 분양가 고민 깊은 현대산업개발... 4000만원 넘을 수도

HDC현대산업개발, 구청에 분양가 제출 안 해
상급지 성북구 장위 신축보다 높을 가능성도
2000가구 가까운 물량 ‘완판’ 부담감도 작용

서울 노원구 월계동 광운대역 물류 부지 개발 사업의 일부인 ‘서울원 아이파크’ 분양가를 놓고 HDC현대산업개발의 고민이 깊다. 서울원 아이파크는 HDC현대산업개발이 사업비 4조5000억원을 들여 옛 성북역(현 광운대역) 철도 물류기지 부지에 공동주택, 레지던스, 상업시설, 휴게공간, 공원 등을 짓는 개발 사업이다. 시행부터 시공까지 모두 HDC현대산업개발이 도맡아 조합원 분양이 없고 레지던스와 공공임대를 제외한 일반분양 물량만 1856가구다.

2022년 발생한 광주 화정 아이파크 붕괴 사고 이후 이미지 쇄신을 꾀하는 현대산업개발의 가장 큰 프로젝트가 서울원 아이파크 등 광운대역 물류 부지 개발 사업이다. 이달 중 분양을 시작할 계획이지만 현대산업개발은 아직 분양가를 결정하지 못하고 있다. 업계에선 부동산 시장 침체와 맞물려 이익을 극대화하면서 꼭 완판해야 하는 상황까지 겹치면서 현대산업개발의 고민이 깊어지고 있다는 분석이 나온다. 3.3㎡당 분양가가 4000만원 이상에서 형성될 가능성도 있다. 2000만원대인 노원구의 다른 단지에 견주면 신축과 대단지인 점을 고려해도 상당히 높은 수준이다.

12일 서울 월계동 광운대역 물류부지 개발사업 현장 가운데 HDC현대산업개발 사무소가 보인다. / 사진 = 정해용 기자

13일 노원구청에 따르면 현대산업개발은 노원구청 미래도시과에 서울원 아이파크 분양가를 제출하지 않았다. 구청이 최종 승인해야 하는데 가격을 제출하지 않아 일정이 미뤄지고 있다. 노원구청 관계자는 “관련 서류 중 분양가에 대해서 시공사에서 제출하지 않아 관련 일정이 진행되지 않은 상태”라고 말했다. 현대산업개발 관계자는 “11월 중 분양을 시작하는 것을 목표로 내부에서 분양가에 대한 검토를 계속 진행 중”이라고 했다.

노원구 화랑로45길 145 일원에 들어서는 ‘서울원 아이파크’는 지하 4층~지상 49층, 8개 동, 총 3032가구로 구성됐다. 레지던스(768세대), 공공임대(408세대)를 제외한 1856가구가 일반분양이다. 이달 중 분양을 시작하려는 현대산업개발이 분양가에 대한 고민을 계속하고 있는 것은 시장 상황이 악화하고 있는 데다, 비(非) 강남권에서 초대형 사업을 진행해 완판해야 한다는 부담감이 작용한 것으로 보인다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “부동산 시장이 활황이라면 분양가를 인근 지역보다 확 높여 과감하게 결정할 텐데 지금은 시장의 거래량도 줄고 아파트 가격 상승폭도 줄어들어서 시공사가 분양가 산정을 조금 머뭇거리고 있는 것 같다”고 말했다. 고 대표는 “신축 아파트에 대한 선호도가 있고 GTX-C노선이 지나갈 예정인 곳이라 교통도 좋은 편이어서 최근에 분양된 인근 아파트보다 더 높은 분양가를 정해야 하는 게 현대산업개발의 입장”이라며 “어느 정도로 분양가를 높일지가 회사의 고민”이라고 덧붙였다.

서울원 아이파크 분양가와 관련, 이 지역 부동산업계에서 주목하는 것은 성북구 장위동의 시세다. 노원구가 성북구보다 상대적으로 집값이 저렴하지만, 교통의 이점을 고려하면 서울원 아이파크가 성북구 이상의 가격을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 지난 7월 장위6구역을 재개발해 공급된 ‘장위 푸르지오 라디우스 파크’의 3.3㎡당 평균 분양가는 3507만원, 장위4구역을 재개발한 장위자이레디언트의 3.3㎡당 분양가는 2834만원이다. 임미선 청솔공인중개사사무소 대표는 “(서울원 아이파크는) 광운대 역세권이기 때문에 장위동의 신축 분양가보다 더 높은 가격이 형성될 것으로 예상한다”고 말했다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 9월말 기준 서울의 신규 민간 아파트의 3.3㎡당 분양가는 4416만원이다. 그러나 이는 3.3㎡당 7000만~8000만원에 달하는 강남 지역을 포함한 평균가다. 서울원 아이파크가 속한 노원구의 경우 2000만원대에 그친다. 주요 단지별로 분양가를 보면 풍림(2413만원), 공릉삼익(1865만원), 대동2차(2081만원), 동신(2396만원) 등이다.

아파트는 완판하겠지만 상업용 시설이나 오피스는 그 금액의 절반도 못 받을 가능성이 있어 주 수입원인 아파트 분양가에 대한 고민이 클 것이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “광운대역 물류기지 개발 사업의 분양 수입 70%는 아파트에서 나오는데 이를 얼마나 빨리 완판해 PF 사업비를 빨리 조달하는냐가 사업 성공의 관건”이라고 했다. 김 소장은 “아파트를 제외한 나머지 상업용 시설이나 오피스는 아파트 분양가의 절반도 못 받을 가능성이 있어 주 수입원인 아파트 분양가에 대한 고민이 더 깊은 것”이라고 했다. 주거시설인 아파트는 서울 다수 지역이 국민평형인 전용면적 84㎡를 기준 10억원이 넘는 시세까지 올라간 것을 고려하면 충분히 매력적이지만 광화문(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD)이 아닌 노도강(노원‧도봉‧강북) 지역에 고가로 상업시설을 분양하기가 쉽지 않을 수 있다는 뜻이다.

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